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Wem gehört Berlin?

Die geheimen Eigentümer

Wie wir bei „Wem gehört Berlin“ ein Firmengeflecht von Berliner Wohnungen bis auf die British Virgin Islands enttarnten und was die Intransparenz im Wohnungsmarkt für Folgen hat.

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Berlin, Singerstraße 109, ein Tag im Februar 2019. Der Informant hat am Konferenztisch von CORRECTIV Platz genommen. Justus von Daniels ebenfalls. Er ist verantwortlich für die Projektreihe „Wem gehört die Stadt?”. Der 40-jährige Reporter kommt gleich zur Sache: „Ich lese Ihnen mal 80 Firmennamen aus Steuerparadiesen vor und Sie sagen ‘Stop’, wenn Ihnen welche auffallen.“

Der Informant ist einverstanden. Daniels klappt seinen Laptop auf. In einer Datenbank sind Namen gesammelt. Namen von Immobilieneigentümern und Investoren aus Berlin. Namen von Firmen und Personen, denen Berlin gehört. Zumindest ein Teil von Berlin.

„Realmove Holdings“. Der Informat hört aufmerksam zu, aber schweigt. Er kennt den Immobilienmarkt in Berlin wie kaum ein anderer.

„Second Wedding Limited, Angel Properties.“
„Stop!“ Daniels blickt kurz von seinem Laptop auf: „Carolyn Properties?“

„Stop!“, sagt der Informant. „Taucht Juventus Properties da auch auf? Die gehören meines Wissens alle zu Pears.“ Ja, der steht auch drin. Ein dutzend dieser Firmen kommen zusammen.

Pears ist ein Name, der in Berlin seit einiger Zeit als Gerücht kursiert. Die Firma soll in Berlin tausende von Wohnungen besitzen, verstreut auf viele einzelne Luxemburger Firmen. Es wird sich herausstellen, dass das Unternehmen in Deutschland kaum Steuern zahlt. Ein komplexes Firmengeflecht über den halben Globus macht es möglich, dass Mieten aus Berliner Kiezen auf den British Virgin Islands landen können.

Die ganze Pears-Geschichte

Unseren großen Bericht über die Ergebnisse der gemeinsamen Recherche von CORRECTIV und dem Tagesspiegel finden Sie hier:Zur Story

In Berlin startete CORRECTIV die Bürger-Recherche „Wem gehört Berlin?“ gemeinsam mit dem Tagesspiegel im Oktober 2018. Auf einer Onlineplattform konnten Mieterinnen und Mieter Eigentümer von Immobilien anonym mitteilen. Ziel dieses Projektes ist es, mehr Transparenz in den Wohnungsmarkt zu bringen. Daher führt CORRECTIV die Recherche auch in anderen großen Städten wie Hamburg und Düsseldorf, aber auch in kleineren Orten wie Heidenheim, Minden oder Lüneburg durch.

Die Debatte um explodierende Wohnungspreise, um rücksichtslose Hausverwaltungen, um Renditegier im Häusermarkt und die Fehler der Politik ist längst heiß gelaufen. Ein Grund für das gewachsene Misstrauen ist, dass so wenig darüber bekannt ist, wer die Wohnhäuser besitzt und welche Geschäftsmodelle dahinter stehen. Fakt ist, durch geschickte Firmenkonstrukte gehen den Städten in Deutschland Jahr für Jahr Millionen an Steuergeldern verloren.

Die Milliardäre und ihre Mieter

Bei Pears handelt sich um eine britische Milliardärs-Familie, die die Öffentlichkeit scheut. Drei Brüder führen die Geschäfte, vor allem Immobilien. In einem Artikel im britischen „Independent“ wird 1998 behauptet, die damals 64-jährige Clarice Pears, Mutter der Pears-Söhne, sei gar reicher als die Queen.

Nach außen gibt sich die Milliardärsfamilie Pears als Wohltäter: Mit bis zu 20 Millionen Pfund pro Jahr fördere man Schulen, medizinische Versorgung, Entwicklungshilfe in Afrika. In einem Werbevideo für die soziale Aktivität der Pears-Familie sagt Trevor Pears, einer der drei Söhne: „It’s hard to do good“ – es ist schwer, Gutes zu tun.

Wie groß ist das Immobilien-Imperium in Berlin? Dieser Frage wollen die Reporter-Teams von CORRECTIV und dem Tagesspiegel nachgehen. Öffentlich bekannt ist nur, dass die Familie in Deutschland unter dem Namen „Pears Global Real Estate“ ein kleines Büro im 5. Stock eines Geschäftshauses am Kurfürstendamm in Berlin unterhält.

Der Kurfürstendammn in Berlin: Hier sitzt eine Firma, hinter der die britische Pears-Gruppe steht. Fotograf: Hendrik Lehmann

Über die Online-Plattform „Wem gehört Berlin?“ haben tausende von Mietern Informationen hochgeladen. Viele haben ihre Nöte mit den Hausverwaltungen geschildert, ihre Ängste vor Verkauf der Wohnungen, aber auch ihre guten Erfahrungen mit fairen Vermietern beschrieben.

Mieter konnten auf der Plattform auch Kommentare hinterlassen. Zu mehreren Luxemburger Firmen gab es ähnliche Einträge. Eine Mieterin schrieb: „Das Haus wurde im Sommer 2017 an eine dubiose Briefkastenfirma“ verkauft.

Eine andere Mieterin notiert: „Das gesamte Objekt (…) wurde kürzlich an einen ausländischen Investor (man munkelt an eine amerikanische Millionärin) veräußert, die das Objekt unter einer Luxemburger Objektgesellschaft, nämlich der Carolyn Properties S.a.r.l., führt, was wahrscheinlich einen steuerrechtlichen Hintergrund hat.“

Mit der Unwissenheit über den Eigentümer kommt die Unsicherheit.

„Was hat der neue Eigentümer vor? Müssen wir Sachen wie Share Deals, Mietermobbing, kaschierte Modernisierung, Aufteilung o.ä. befürchten?,“ trägt ein Mieter ein.

Ausgewertet werden die Hinweise im zweiten Stock des Tagesspiegel. Über mehrere Tage sitzen das Tagesspiegel-Team des Innovation Lab gemeinsam mit den CORRECTIV-Journalisten in einem großen halbrunden Raum. Die insgesamt neun Reporterinnen und Reporter ordnen die Einträge nach ähnlichen Strukturen oder Hinweisen von Mietern. Immer wieder liest jemand laut eine Story vor. Entweder weil die Geschichte so schockierend ist, oder weil es zu bestimmten Vermietern dieselben Beschwerdemuster gibt.

Teambesprechung vom Tagesspiegel und CORRECTIV: Redakteure und Datenjournalisten diskutieren die Einträge Berliner Mieter beim Projekt “Wem gehört Berlin?” Fotograf: Hendrik Lehmann

Es haben sich so viele Mieter aus Berlin auf der Online-Plattform gemeldet, dass der Tagesspiegel in Kooperation mit CORRECTIV in den nächsten Wochen regelmäßig über weitere Ergebnisse, vor allem über die Strukturen der Groß-Eigentümer berichten wird.

Ins Auge stechen auch die Luxemburger Firmen mit der immer gleichen Namensendung „Properties“: Alle sind in dem europäischen Steuerparadies an derselben Adresse registriert. Ein paar Tage später fügt sich das erste Puzzleteil, als Justus von Daniels von seinem Informanten erfährt, dass diese Firmen zu der Pears-Gruppe gehören sollen. Es ist der Beginn einer Spurensuche: von verstaubten Berliner Archiven bis auf tropische Inseln, die als Steueroasen gelten.

An diesem Fall interessiert die Reporter, warum ein Investor um jeden Preis anonym bleiben will und inwiefern er davon profitiert.

Kekse und Steinchen

Manche Infos haben Mieter schon selbst zusammengetragen. So zum Beispiel das Bild von einem Briefkasten in Luxemburg, auf dem rund 80 Firmennamen stehen. Veröffentlicht hat es eine Mietergemeinschaft aus der Weisestraße in Berlin-Neukölln. Es sind Mieter, die zu Immobilien-Detektiven wurden. Die Mieter stießen auf ihrer Suche schon mal auf den Namen Pears, fanden den Briefkasten in Luxemburg und auch Hinweise im dänischen Handelsregister. Aber einen direkten Weg dieser ganzen Firmen zum wahren Eigentümer gab es nicht.

Hendrik Lehmann vom Tagesspiegel besucht einen der Mieter in Kreuzberg: Ende vergangenen Jahres wurde sein Haus von einer Luxemburger Firma gekauft, die auf den Namen „Angel Properties“ hört. „Wem gehört das Haus wirklich?”, fragt er die Hausverwaltung, „Was können wir erwarten?” Seit er von einem ähnlichen Fall gehört hat, vermutet er: „Das ist eine Briefkastenfirma.“

Um das große Bild zusammenzusetzen, helfen manchmal kleine Steinchen, die man sammeln muss. Das Recherche-Team beschließt, zunächst die acht Grundbuchämter in Berlin anzuschreiben, um zu prüfen, wie viele Wohnungen dieser Firmen in Berlin dokumentierbar sind. Sie begründen einen „Antrag auf Einsicht“ in die Grundbücher mit den dutzenden von Firmen, die dem Anschein nach denselben Eigentümer haben sollen und hängen eine Liste von 80 Firmennamen an ihren Antrag an.

Die Spur der Berliner Mieten führt nach Luxemburg: Im Kasten am Klingelschild hängt unten links eine Liste mit den Firmen. Fotograf: Sven Becker

Fünf der acht Ämter antworten, dass sie insgesamt 25 dieser Firmen bei ihnen finden konnten und die Journalisten am besten direkt vorbeikommen sollen.

An einem Dienstag fährt Michel Penke zum Amtsgericht Neukölln. Er arbeitet seit Februar im Team der Datenjournalisten bei CORRECTIV. Dass Datenjournalismus auch bedeuten kann, Berge von Handakten in Grundbüchern zu durchforsten, ist für ihn neu. Am Ende verbringt er mehr als 50 Stunden in Berlins Grundbuchämtern.

Im Grundbuchamt Neukölln rollt eine Mitarbeiterin einen Aktenbock in den Raum, ein Stapel von 30 Akten, und sagt zu Penke: „Das können sie ja mal durchschauen“.

Penke kann nicht einfach elektronisch einen Firmennamen eingeben und Adressen finden. Er muss Kaufverträge raussuchen, Adressen rausschreiben, und kann sie dann mit elektronischen Grundbuchakten abgleichen. Allein dafür braucht man einen eigenen Kurs. In Neukölln gibt die Mitarbeiterin ihm diese Einführung. Als sich Penke mit Keksen das nächste Mal bedanken will, lehnt sie erst ab. Dann verschwinden sie doch schnell in der Schreibtischschublade.

In einem der Berliner Grundbuchämter soll Penke sich so zum Bildschirm setzen, dass die Behördenmitarbeiterin den Bildschirm von ihrem Platz aus sehen kann. Damit er nicht nach Namen sucht, die nichts mit Pears zu tun haben.

Penke trägt aus den Grundbuchblättern die Anzahl der Wohnungen in eine Liste ein, in der die Namen der Luxemburger Firmen strukturiert sind. Aus den über einhundert Adressen, die einerseits aus den Einträgen der Onlineplattform stammen und andererseits aus den Kaufverträgen, ergibt sich eine Zahl von rund 3500 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Nicht eingerechnet sind die Immobilien, zu denen es zwar Eigentumsangaben zu den Luxemburger Firmen gibt, aber keine nachvollziehbare Zahl von Wohnungen.

Die Enteignungs-Debatte

Mitten in die Recherche platzt im April die Enteignungsdebatte in Berlin – und Pears wird nun stadtpolitisch relevant: Das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ veranlasst den Berliner Senat, eine Liste zu erstellen mit Eigentümern, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen. Um abzuschätzen, was Enteignungen kosten würden. Müßte da nicht auch der Name Pears stehen?

Ralf Schönball, der Immobilienexperte des Tagesspiegel, fragt den Senat nach der Pears-Gruppe. Die Antwort: Es lägen „da keine hinreichenden Informationen zu dem aktuellen Bestand in Berlin vor“.

Egal wie man zu der Frage der Enteignung steht, wird die Größe von Wohnungsunternehmen plötzlich politisch. Das Thema ist emotional aufgeladen, auch weil Exzesse und Gier einiger Spekulanten der gesamten Branche nun auf die Füße fallen. Für die Mieter haben Preise und Verhalten der Eigentümer eine existenzielle Bedeutung, viele Vermieter sehen in dem Volksbegehren eine unfaire Debatte.

Pears ist vielleicht nicht der Einzige, der auf der Liste der Großeigentümer fehlt. Der Berliner Senat tut sich schwer, seine Liste mit den Großen zu erstellen. Und die Reporter ahnen warum: Es ist sehr kompliziert, die Eigentumsverhältnisse herauszufinden.

Das Firmengeflecht

In der internationalen Firmendatenbank Orbis, die die Strukturen von tausenden von Firmen weltweit sammelt, könnte man sicher leicht an Infos über das Firmengeflecht kommen, die die Reporter suchen. Nur kostet der Zugang zu Orbis sehr viel Geld. Firmen und Banken nutzen es, für Redaktionen sind solche Datenbanken in der Regel zu teuer.

Über einen Umweg können Daniels und Penke eine Abfrage zu den speziellen Firmen starten. Dort finden sich die entscheidenden Hinweise, dass die Luxemburger Eigentümer verzweigter sind, als es viele der betroffenen Mieter in Berlin ahnen. Der Weg führt nach Zypern und zum Schluss zu zwei kleinen Firmen auf den British Virgin Islands. Aber noch nicht zu Pears.

Pears Global Real Estate

Pears Global Real Estate

Dass der Faden auf den British Virgin Islands zunächst abreißt, ärgert die Reporter. Verwundert sind sie nicht. Das Steuerparadies lebt davon, dass Firmen möglichst anonym bleiben. Der Berliner Notar Uwe Fischer bringt es in einem Gespräch auf den Punkt: „Es gibt keinen praktischen Grund, deutschen Grundbesitz dort zu melden, außer man will seinen Besitz verschleiern.“

Also müssen sie weiter Indizien sammeln. Im Internet finden sie ein paar Hinweise, die alle darauf hindeuten, dass die zwei unscheinbaren Firmen in sehr engem Kontakt zu der Pears-Gruppe stehen. Ob es zwei Geschäftsführer sind, die die ganzen Luxemburger Firmen leiten und die zum Teil auch bei Pears arbeiten oder ob es dieselben Adressen der Firmen auf den British Virgin Islands sind. Es finden sich zahlreiche Verquickungen der beiden Firmen mit den offiziellen Pears-Immobilien-Firmen. Der letzte Beweis bleibt aber zunächst aus.

Eine Text-Bild-Suche im Internet hilft, zumindest für eine der beiden Firmen, der Junifler Limited. Auf der Webseite „Yumpu“ findet Penke allerlei Geschäftsdokumente, die dort öffentlich hochgeladen wurden. Darunter ist auch ein Dokument, das offensichtlich die Deutsche Bank im Jahr 2005 erstellt hat, um der irischen Börse zu melden, dass sie einen Kredit an die „Junifler Limited“ auf den British Virgin Islands vermittelt. Dort wird in einem versteckten Satz der Eigentümer dieser Firma erwähnt: „Bernard Pears 1967 Settlement“. So schließt sich der Bogen: Bernard Pears war der Großvater der drei jetzigen Besitzer, die Firma gehört zur Pears-Gruppe.

Auch eine Anfrage beim International Consortium of Investigative Journalists (ICIJ) hilft weiter. Seit Jahren organisiert die US-amerikanische Organisation weltweite Rechercheprojekte. Der Name Pears findet sich in einem Dokument aus den Panama Papers, dass das ICIJ und die Süddeutsche Zeitung kollegial CORRECTIV zur Verfügung stellen. Direkt unter dem Titel „The B Pears 1967 Settlement“ tauchen in einem Gesprächsmemo auch die Namen der Geschwister Pears auf.

Die zweite Firma auf den British Virgin Islands, die einen Teil der Berliner Firmen besitzt, die Karayan Limited, ist zwar stark mit Pears verbunden, aber der letzte Beweis bleibt auf den British Virgin Islands verborgen.

Warum der Aufwand?

Es gibt Immobilienfirmen, die stolz über ihre Portfolios berichten. Was sie kaufen oder verkaufen. Andere bleiben aus gutem Grund im Dunkeln.

Einer, der sich professionell mit Steuern im Immobilienbereich befasst, ist Christoph Trautvetter. Er ist Referent des „Netzwerk Steuergerechtigkeit“, eine NGO, die Studien erstellt, wie Steuern in Deutschland gerechter erhoben werden könnten. Daniels verabredet sich mit ihm in einem Cafe, um mehr darüber zu erfahren, wie leicht es für Immobilienfirmen ist, Gewinne zu verschieben und Steuern zu sparen. Trautvetter arbeitet zu dem Zeitpunkt an einer Studie für die Rosa-Luxemburg-Stiftung, die Anfang Juni veröffentlicht wird, in der die Hintergründe zu den großen Eigentümern in Berlin beleuchtet werden. Dort taucht nun als neuer Player auch Pears auf.

Das konkrete Problem sei, dass Deutschland auf hohe Steuereinnahmen verzichtet, weil sich Immobilienbesitzer arm rechnen und ihre Gewinne über Steuerparadiese verschieben können, so Trautvetter. Genau das Muster, das wir auch bei Pears finden werden.

Trautvetter macht noch eine höhere Ebene auf. „Die Intransparenz höhlt das Grundgesetz aus, nach dem Eigentum verpflichtet. Sie verhindert eine Debatte über die Vermögensverteilung im Land. Wir wissen nicht, wer was ansammelt und kennen die wahren Vermögen nicht.“

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Aus den Geschäftsberichten der Luxemburger Firmen errechnet er gemeinsam mit Penke, wie hoch der Gesamtumsatz aus den Mieten und Verkäufen der tausenden Berliner Wohnungen der Pears-Unternehmen ist. Für das Jahr 2017 seien das 49 Millionen Euro. Im gleichen Zeitraum habe Pears aber nur rund 180.000 Euro Steuern angegeben.

Wie geht das?

Der Trick ist simpel: Ein Mietshaus in Berlin gehört einer Objektgesellschaft. Gewinne fallen aber hier nicht an. Die Firma hat auf dem Papier einen Kredit von einer anderen Firma desselben Unternehmensgruppe und muss so hohe Zinsforderungen an die Muttergesellschaft bezahlen, die im Ausland sitzt, vorzugsweise in einem Steuerparadies. Im Fall der Luxemburger Pears-Firmen hat Trautvetter anhand der Jahresabschlüsse errechnet, dass über 17 Millionen Euro Zinszahlungen aus Luxemburg über Zypern Richtung British Virgin Islands fließe. So bleiben trotz der vielen Mieteinahmen in Deutschland kaum Gewinne übrig, die hier versteuert werden müssten. Das Prinzip ist auch aus anderen Branchen bekannt. Der Apple-Konzern bezahlt trotz gewaltiger Einnahmen aus dem Verkauf von Iphones, Ipads und anderer Produkte hierzulande so gut wie keine Steuern. Weil Apple in Deutschland „Lizenzgebühren“ an die Konzern-Mutter mit Sitz in Irland bezahlen muss.

Ein schlaues Konstrukt. Weil es grundsätzlich legal ist. Das Problem sei „nicht die Steuerhinterziehung, sondern die Möglichkeiten, die das Steuerrecht bietet, vor allem wenn es Deutschland verlässt“, sagt der Notar Uwe Fischer. „Aus Sicht der Steuerpolitik ist das eine völlige Fehlentwicklung, weil Steuern dadurch ausbleiben und viel Geld netto ins Ausland geht.“

Was kann die Politik dagegen tun? Der Berliner Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) spricht sich für die Durchsetzung von transparenten Berichtspflichten für Bilanzen über Landesgrenzen hinweg aus. Und für eine „effektive Mindestbesteuerung“. Das sei allerdings bisher nicht durchsetzbar, sagte er auf die Anfrage des Tagesspiegel.

Ist da wer?

Großer anonymer Eigentümer, ein Steuerparadies: Was aber sagt das Unternehmen selbst dazu? Aus den bisherigen Erfahrungen unserer Rechercheprojekte zu „Wem gehört die Stadt“ in Hamburg, Düsseldorf oder Minden bestätigt sich ein Trend: Entweder eine Firma reagiert gar nicht oder schmallippig. Bei Pears ist man anfänglich überrascht, dann abweisend.

Eine erste Anfrage bei dem Berliner Büro zu einem Gespräch per E-Mail bleibt zunächst unbeantwortet.

michel penke justus von daniels
Bei der Pears-Recherche arbeiten der Datenjournalist MIchel Penke (links) und der investigative Reporter Justus von Daniels zusammen. Fotograf: Benjamin Schubert

Als Daniels anruft, um zu prüfen, ob die E-Mail angekommen sei, geht ein Mitarbeiter ran. Nein, es sei nichts angekommen, aber man könne ja nochmal eine E-Mail schicken. Dann legt er auf. Zweiter Versuch. Diesmal ruft Penke an. Am Telefon meldet sich wieder ein Mitarbeiter, der sich auf Nachfrage erst mit seinen Kollegen abstimmen will. Als er wieder den Hörer aufnimmt, behauptet er, neu in der Firma zu sein und nicht weiterhelfen zu können. Die Bitte den Hörer einem erfahrenen Kollegen zu übergeben, blockt er ab: Er sei alleine im Büro. Auch der Hinweis, dass er sich doch gerade mit Kollegen hörbar unterhalten habe, hilft nicht weiter. Dann wird die Leitung unterbrochen.

Kontaktaufnahmen zu den luxemburgischen Geschäftsführern bleiben ähnlich erfolglos. Zwar meldet sich eine Männerstimme, doch einen Namen will er nicht verraten. Wer am Telefon sei? „Die Gegenseite“, heißt es nebulös aus Luxemburg, die Geschäftsführerin sei nicht im Haus. Auch dann ist das Gespräch vorbei.

Ein paar Tage später fährt Daniels zu dem Büro am Kurfürstendamm. Es liegt im Dachgeschoss eines schönen Gründerzeithauses. Als er klingelt, öffnet eine Mitarbeiterin die Tür. Sie bleibt in der Tür stehen, so dass Daniels nicht ins Büro kann. Ob denn die E-Mail angekommen sei, fragt Daniels. Antwort: „Die Geschäftsführung kümmere sich um die E-Mail , sie werde bearbeitet.“ „Wie viele Mitarbeiter arbeiten hier“, fragt Daniels. „Dazu kann ich nichts sagen. Einen schönen Tag noch.“ Die Tür fällt ins Schloß.

Auch in Großbritannien bleiben die Anfragen erfolglos. Die Reporter finden eine E-Mail-Adresse der Pears-Gruppe, an die sie ihre Anfragen schicken. Keine Antwort. Es sind nur noch wenige Tage bis zur Veröffentlichung. Hendrik Lehmann vom Tagesspiegel und Justus von Daniels beschließen, in London bei der Pears-Stiftung anzurufen.
Sie haben Glück. Jemand geht ans Telefon. Freundlich erkundigt sich eine Stimme nach dem Grund des Anrufes. Lehmann und Daniels geben sich als deutsche Journalisten zu erkennen.

Von der Presse? Dann könnte es sein, dass die Firma die Anfrage nicht beantworten wird, sagt der Mitarbeiter. Er lässt sich die E-Mail-Adresse der Reporter diktieren und verspricht sich zu melden.

Aus London kam bisher keine Antwort.

Das Team:

Justus von Daniels, Michel Penke, Benjamin Schubert, Simon Wörpel, Anne-Lise Bouyer (CORRECTIV), Hendrik Lehmann, Ralf Schönball, Sarah Gerlach, Andreas Baum, David Meidinger, Michael Gregg (Tagesspiegel)

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Aktuelle Artikel

Transparenz im Immobilienmarkt: Ergebnisse für München, Augsburg und Würzburg

Bei der Recherche „Wem gehört die Stadt“ zu den Eigentümern des bayerischen Wohnungsmarktes haben 1500 Bürgerinnen und Bürger mitgemacht. Ihre Einträge zeigen, wie ihr Leben als Mieter vom Geschäftsmodell des Vermieters abhängt. Neben Brauerei-Konzernen tauchen als Immobilienbesitzer auch anonyme Firmen aus Luxemburg oder Delaware auf.

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von Justus von Daniels , Verena Nierle

Wohnen ist Glückssache. Am 13. Januar, kurz nach dem Start unseres Projektes „Wem gehört die Stadt“, beteiligt sich ein Bürger im CrowdNewsroom, einer Online-Plattform für Recherchen mit Bürgerinnen. Dort trägt er ein: „Ich weiß um den glücklichen Umstand, gerade in der heutigen Marktlage, in einem nicht ren­di­te­ori­en­tierten Wohnungsverein zu wohnen und dort Mitglied zu sein.“

Kurz darauf folgt ein Eintrag aus einer anderen Welt, die doch nur sechs Kilometer entfernt liegt. Ein anderer Mieter schreibt: „Der gesamte Block gehörte einer Erbengemeinschaft, wurde nun an JP Residential in Luxemburg verkauft. Wohnungen werden nicht mehr nachvermietet, alle Bewohner (ursprünglich 92 Parteien) haben Angst davor, was noch kommt.“ Beide Mieter leben in München, links und rechts der Isar im Stadtzentrum.

Kooperation: Bayerischer Rundfunk & CORRECTIV

Dieser Artikel ist Teil der Recherche „Wem gehört die Stadt?“, die CORRECTIV zusammen mit dem Bayerischen Rundfunk in drei bayerischen Städten durchführt. Zur BR-Projektseite
Hunderte Erfahrungsberichte aus Bayern

Rund 1500 Bürgerinnen und Bürger aus München, Würzburg und Augsburg haben ihre Daten für die Aktion „Wem gehört die Stadt“ gespendet, Hunderte von ihnen schrieben CORRECTIV und dem Bayerischen Rundfunk ihre Erfahrungen mit ihren Vermietern. Auch etliche private Eigentümer haben mitgemacht.

Ihre Einträge zeigen, es hängt viel davon ab, welches Geschäftsmodell ein Eigentümer verfolgt. Daran entscheidet sich oftmals, ob das Mietverhältnis stimmt und die Miethöhe erträglich ist, nicht nur von der Lage ab und nicht nur vom Zeitpunkt des Mietvertrages.

Die Konfliktlinien des Wohnungsmarktes laufen nicht allein dort, ob ein großes Unternehmen im Grundbuch eingetragen ist oder ein Privateigentümer. Entscheidend ist, ob jemand fair oder rein profitorientiert ist. Wohlgemerkt für etwas, das ein Grundbedürfnis ist. Sogar ein Menschenrecht.

Sozialen Vermieter versus maximale Mieten

Ob es, wie uns eine Mieterin schrieb, „ein sehr sozialer Vermieter“ ist, „der seit Bestehen der Wohnung keine Mieterhöhung vorgenommen hat“ oder einer, der jede Mieterhöhung mitnimmt und Mieter als lästiges Übel seiner Gewinnerwartung betrachtet, wie so mancher Investor, auf den wir bei den Recherchen stießen.

Einige Eigentümer treibt die Frage um, wie sie weiter fair vermieten können. „Die Finanzbehörde will uns keine Steuererleichterung für diese Wohnung geben, da wir die ‚ortsübliche Miete‘ um 40 Prozent unterschritten haben“, berichtet einer. Eine andere Eigentümerin schreibt, die „unsäglichen Bauvorschriften“ seien doch die „wahren Preistreiber“.

Diese beiden Vermieter haben uns geschrieben, viele Eigentümer sind erst gar nicht bekannt.

Undurchsichtiger Immobilienmarkt in München

In einigen Mitgliedsländern der EU ist es üblich, dass die Eigentumsverhältnisse öffentlich einzusehen sind. Die Politik kennt den Markt besser, Bürger können sich einfacher informieren, Journalisten mit weniger Hindernissen recherchieren. Nicht so in Deutschland, dort sind die Inhalte des Grundbuches ein gut gehütetes Geheimnis. In München hat die Stadtverwaltung praktisch keine Übersicht über die Eigentümerstruktur.

In der bayerischen Landeshauptstadt, das haben wir zu Beginn der Recherche oft gehört, bringe so ein Projekt doch nichts. Schließlich sei ja mehr oder weniger bekannt, dass es einige reiche Münchner Familien gebe, die viel besitzen, dazu Erbengemeinschaften, viel Lokalkolorit eben. Ähnliches hörten wir auch über Würzburg und Augsburg. Wozu eine Recherche, die Licht in den Markt bringen will?

Ein Ergebnis unserer Recherche: In München fallen Häuser von Erbengemeinschaften oft in die Hände von institutionellen Investoren oder Fonds, weil sich die Erben die Erbschaftssteuer nicht leisten können. So verändert sich nach und nach die Eigentümerstruktur.

Brauerei-Familien investieren im Wohnungsmarkt

Die Haltung, dass der Markt bekannt sei, gab es schon in Hamburg, in Düsseldorf, in Lüneburg oder Berlin. Das Recherchezentrum CORRECTIV hat das Projekt in diesen Städten mit mehreren Tausend Teilnehmerinnen durchgeführt. Am Ende überwog dann doch jeweils das Interesse an den Recherchen. Jede dieser Städte hat eine eigene Eigentümerstruktur, in allen förderten die Beiträge der Mieterinnen und Mieter Überraschungen zutage.

Auch München hat seine eigene Struktur. Einige Brauerei-Familien werden gleich mehrfach von Mietern eingetragen. Aber in den sechs Wochen, in denen wir über die BR-Radioprogramme, BR24 und in zahlreichen Fernsehbeiträgen zur Teilnahme aufriefen, tauchten zunehmend Namen in den Datenspenden auf, die anders klangen als der lokal verankerte Vermieter: Firmen aus Luxemburg oder der Schweiz, auch eine Firma aus Delaware wurde genannt und andere Steuerparadiese. In diesen Fällen ist der Firmensitz Teil des Geschäftsmodells.

Das muss nicht anrüchig sein, erlaubt ist es allemal. Aber es zeigt: Die Möglichkeit, anonym Geld zu investieren oder Gewinne so zu verschieben, dass dort keine Steuern gezahlt werden, wo das Haus steht, ist gängig im Immobilienmarkt. In unserem Text zum Thema Geldwäsche im Immobilienmarkt warnt ein Experte, das Problem der Anonymität zu ignorieren. Deutschland geht es schätzungsweise um 100 Milliarden Euro, die jedes Jahr zu sauberem Geld gewaschen werden, viel davon im deutschen Immobilienmarkt.

Begehrte Renditeobjekte, steigende Mietpreise

In Bayern gibt es eine Menge Erbengemeinschaften, die Häuser besitzen. Die Erbschaftssteuer für die Häuser erdrückt manche Erben, so dass sie sich gezwungen sehen, zu verkaufen. Mieter sind besorgt, was nach dem Verkauf geschieht. Unsere Recherchen ergeben, dass große oder international aufgestellte Investoren zuschlagen. Die haben ein Ziel: Rendite für ihre Fondsanleger. Ein Hebel sind dabei Mietsteigerungen. Für die Mieter bedeutet das häufig: Sie können sich ihre Wohnung nicht mehr leisten.

Auf welche unterschiedlichen Wegen Mietwohnungen zum Spekulationsobjekt werden, zeigt ein Fall, zu dem wir in München recherchiert haben. Seit 1895 steht das Haus in München-Schwabing, 2017 wurde es für rund sechs Millionen angeboten, demnächst soll es für 28 Millionen weiterverkauft werden, ohne dass dort Baumaßnahmen stattgefunden haben. Im Gegenteil – das Haus ist inzwischen ziemlich heruntergekommen. Die Wertsteigerung ergibt sich unter anderem durch das Spekulieren auf eine Baugenehmigung für einen fünfgeschossigen Neubau.

Investoren sammeln dafür schon Geld bei Kleinanlegern ein, bevor die Genehmigung überhaupt erteilt ist. Schwarmfinanzierung nennt sich das. Der Vorteil für die Investoren: Sie können nun einen Teil des Risikos auf die beteiligten Kleinanleger abwälzen. Falls die Spekulation schief geht, werden erst alle anderen Gläubiger ausgezahlt bevor die Schwarminvestoren an der Reihe sind. In den meisten Fällen heißt das für die Kleinanleger: Totalverlust.

Begehrter Wohnraum in Augsburg und Würzburg

Dass die Lage für Menschen, die eine Wohnung suchen, in kleineren Städten nicht unbedingt einfacher ist, zeigt dieses Beispiel: „Nach drei Tagen geschalteter Anzeige auf einem Immobilien-Portal habe ich immer weit über 250 Bewerbungen auf die Wohnung“, schreibt Andreas Ljevarl, ein Eigentümer aus Augsburg. „Mir tun viele Interessenten sehr, sehr leid, weil sie wenig bis gar keine Chance auf dem (…) Wohnungsmarkt haben.“

Und aus Würzburg erreichte uns diese Zuschrift: „Es wird immer so viel geredet über sozialen Wohnungsbau, aber der bezieht sich vor allem auf Menschen mit niedrigem Einkommen. Diese können dann eine sozial geförderte Wohnung erhalten. Aber wir sind eine dreiköpfige Familie mit mittleren Einkommen und bekommen keinen Wohnschein oder eine einkommensorientierte Förderung.“

Drei- oder Vierzimmerwohnungen würden sich nur noch Leute mit höherem Einkommen leisten können. Oder die Vermieter würden diese direkt an Studenten als WG vermieten, um so noch mehr Miete verlangen zu können, schreibt der Familienvater. Er wünscht sich, dass mehr Wohnraum für alle geschaffen würde.

Die Hinweise und Erfahrungen, die uns die Mieterinnen und Mieter, aber auch Eigentümer schickten, sind nicht repräsentativ, aber sie zeigen ein mittelbares Bild des Marktes.

Stadt München hat keine Übersicht der Eigentümer

Bemerkenswert fanden wir eine Antwort der Stadt München. Die Grünen im Stadtrat München hatten im November 2019 eine Schriftliche Anfrage an die Stadtbaurätin Elisabeth Merk gestellt. Sie wollten von der Stadt Auskunft über die Eigentümerstruktur. Also, wie viele Münchner Wohneinheiten Fonds und institutionelle Investoren gehörten, wie viele Pensionskassen, Versicherungen oder privaten Eigentümern. Insgesamt 15 Fragen. Die Antwort auf die meisten Fragen lautete: „Der Landeshauptstadt München liegen hierzu keine weiterführenden Informationen vor“.

Die Stadt München konnte lediglich den eigenen Bestand (gut 70.000 Wohnungen) berechnen. Sie benannte die Anzahl der Wohnungen der Genossenschaften (40.000), der katholischen Kirchen (6.000) und Privateigentümern (200.000). Zu den großen privaten Eigentümern machte die Stadt nur ungefähre Angaben und zählte nur eine handvoll Firmen auf.

Oberbürgermeister Reiter fordert neue Gesetzgebung

Der Wohnungsmarkt ist eine der großen politischen Herausforderungen der Städte. Aber die Stadtverwaltungen kennen den Markt nicht. Nicht nur in München, auch in Augsburg und Würzburg und anderen Städten ist es ähnlich. Das liegt auch an der Intransparenz, an undurchsichtigen Firmengeflechten und versteckten Verkäufen.

Der Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter von der SPD fordert im Interview mit dem BR, für das wir ihm einige Ergebnisse der Bürgerrecherche vorlegten, Veränderungen: „Es bräuchte eine Gesetzgebung, die es Spekulanten nicht mehr so leicht macht, darauf zu setzen, dass in München alles immer teurer wird und dass sie die Miete ins Unermessliche erhöhen können.“ Transparenz sei der erste Schritt für wirksamen Mieterschutz, so OB Reiter.

Schon nach den ersten Rechercheprojekten von CORRECTIV in Hamburg und Berlin gab es Vorstöße von Oppositionsparteien im Bundestag für ein offenes Immobilienregister, in dem zumindest Firmen als Eigentümer und damit verknüpft deren wahre Besitzer einsehbar werden sollten. Auch einige große Eigentümer setzen sich für mehr Transparenz ein. Die große Koalition hat diese Ideen blockiert.

Lernen aus den Versäumnissen der letzten Jahrzehnte?

Aus diesen Recherchen und vielen Berichten über die angespannte Lage am Wohnungsmarkt in den vergangenen beiden Jahren zeigt sich, dass der Wohnungsmarkt viele Jahre zu defensiv gestaltet wurde. Firmen konnten praktisch mit jedem Renditemodell im Immobilienmarkt investieren. Gerade nach der Finanzkrise gab es einen Boom der Finanz-Investoren auf dem Wohnungsmarkt.

Vor ein paar Wochen erst ist mit Deutsche Wohnen ein Wohnungs-Unternehmen nach dem Aktien-Absturz der Lufthansa in den DAX aufgerückt. Die Deutsche Wohnen muss Rendite für ihre Aktionäre abwerfen. Rendite, die in diesem Business in erster Linie aus der Miete generiert wird.

Einige Geschäftsmodelle aus dem Immobilienmarkt zu verbannen, eine soziale Mischung im Städtebau zu fördern: Die Städte können Versäumnisse der vergangenen Jahrzehnte nicht wettmachen. Aber sie können dafür sorgen, dass es nicht allein Glückssache ist, bei wem man zur Miete wohnt. Dafür braucht es zugängliche Informationen für die Öffentlichkeit.

Statt Angst vor dem neuen Eigentümer zu haben, wäre es ein erstrebenswertes Ziel, wenn möglichst viele behaupten können, was uns Mieterin Eva Ernst über ihre Wohnung schrieb: „Es ist einfach toll hier zu wohnen.“

Justus von Daniels ist Chefredakteur von CORRECTIV. Verena Nierle ist Leiterin von BR Recherche/BR Data. Beide haben die Kooperation geleitet.

Das “Wem gehört die Stadt?”-Team

Justus von Daniels (Leitung), Michel Penke (Recherche & Text), Max Söllner (Recherche), Melina Hemmer (Recherche), Jonathan Sachse (Korrektorat), Belén Ríos Falcón (Grafik), Katharina Späth (Community)
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Aktuelle Artikel

Ich habe nicht, was du nicht siehst

Der deutsche Immobilienmarkt ist so intransparent wie kaum eine andere Branche. Für Kriminelle ein Paradies. Eine launige Geldwäsche-Anleitung für den bayerischen Immobilienmarkt.

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von Michel Penke

100.000.000.000 – so viele Euros aus kriminellen Geschäften werden in Deutschland zu sauberem Geld gewaschen. Jedes Jahr. 100 Milliarden, das ist etwa so viel, wie der Bund pro Jahr für die Bundeswehr, die Polizei, Hochschulen, Straßen, die Eisenbahn und den Nahverkehr, den diplomatischen Dienst, Städtebau, Entwicklungshilfe und sämtliche zu zahlenden Zinsen ausgibt. Mehr als ein Viertel des gesamten Staatshaushalts.

Das meiste Geld komme wahrscheinlich aus Drogengeschäften, Schmuggel und Eigentumsdelikten, schätzte Ende 2019 die Erste Nationale Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums, das in einer Dunkelfeldstudie von 2015 auch die 100 Milliarden Euro Schwarzgeld ermittelte. Ein „herausgehobenes“ Risiko komme dabei dem Immobiliensektor zu.

Kooperation: Bayerischer Rundfunk & CORRECTIV

Dieser Artikel ist Teil der Recherche „Wem gehört die Stadt?“, die CORRECTIV zusammen mit dem Bayerischen Rundfunk in drei bayerischen Städten durchführt. Zur BR-Projektseite

Deutschland, ein Paradies für reiche Kriminelle, so sehen es viele Kritiker, die die Schuld dafür nicht zuletzt bei den Regierungen und in der Politik selbst sehen. Denn der deutsche Staat macht es dem organisierten Verbrechen leicht, sein kriminelles Vermögen in Innenstadtimmobilien und Mehrfamilienblocks anzulegen. Wie man in Deutschland sein Geld versteckt? Wir zeigen es Ihnen (und an welchen Stellen der Staat handeln könnte, um solche Geschäfte zu erschweren).

Sie kennen das. Ihre Dealer haben geschuftet. Zwanzig Tonnen Kokain haben sie tütchenweise auf der Straße verteilt. Aber das Geld ist schmutzig. Bringen Sie es zur Bank oder kaufen sich damit einen Ferrari, klingelt bald die Polizei an der Tür. Doch Sie haben letztens die BBC-Serie McMafia gesehen. Wirklich gut. Dort säubert ein Londoner Fonds-Manager das Vermögen von allerlei internationalen Schwerverbrechern, wie Sie einer sind. Sowas wollen Sie auch, nur ohne Zuschauer.

Ihr Drogengeld überweisen Sie auf das Konto einer mexikanischen Firma. Die wiederum gehört einer anderen Firma, die einer anderen Firma, die einer anderen Firma … Sie verstehen schon.

Wirklich helfen tut das nicht. Jeder Praktikant der örtlichen Polizei würde Ihnen auf die Schliche kommen. Es gehört aber zum guten Ton, dass Sie ein paar Tochter-Mutter-Firmen besitzen. Lassen Sie zudem ein paar Firmen auf den Virgin Islands aufsetzen, die sich alle gegenseitig gehören. Achten Sie darauf, Ihr Firmennetzwerk kompliziert genug zu bauen. Sobald an der letzten Firma scheinbar niemand mehr als 25 Prozent hält, prüft die Bank nicht mehr so genau. Herzlichen Glückwunsch, Sie sind nun stolzer Besitzer eines Offshore-Firmen-Netzwerks.

Doch das ist nur der erste Schritt. Intransparenz ist zwingend nötig, wenn Geld aus kriminellen Quellen gewaschen werden soll. Auch wenn sich Steueroasen hartnäckig gegen den Druck der EU wehren: Zu offensichtlich dürfen die Geschäfte nicht abgewickelt werden, sonst drohen harte Sanktionen.

Variante 1: McMafia in München

Dennoch wächst der Markt. Der Internationale Währungsfonds schätzt, dass weltweit Geldwäsche in Höhe zwischen zwei und fünf Prozent der jährlichen Wirtschaftsleistung betrieben werde. Das entspräche 2019 zwischen 1,7 und 4,3 Billionen Dollar. Der entscheidende Schritt ist aber, das kriminelle Kapital in den legalen Wirtschaftskreislauf einzuspeisen.

Leider ist auch Ihr Geld immer noch ziemlich dreckig. Was Sie jetzt brauchen, ist ein Fondsmanager, der Geld von Pensionskassen und Privatinvestoren sammelt und es gewinnbringend anlegt. McMafia, Sie erinnern sich? Ihr Anwalt kennt da jemanden auf den Cayman Inseln. Am besten ist es, wenn der Fonds zuletzt etwas Verlust gemacht hat. Dann ist der Manager unter Druck auch weniger seriöses Geld anzunehmen. Das mischt er nun unter das saubere Kapital seines Fonds. Das Gute dabei ist: Niemand erfährt, dass Sie investiert haben. Es gibt kein garstiges Handelsregister, in das Sie Ihren Namen eintragen müssen. Nichts. Nur Sie und Ihr Anwalt wissen Bescheid.

Jetzt kommt der große Schritt. Sie müssen Ihr Geld in die Märkte in Nordamerika oder Europa investieren. US-Ölkonzerne? Derivate? Ihr Fondsmanager ist noch alte Schule und empfiehlt deutsches Betongold. Deutschland? Oktoberfest! Lederhosen! Ja, Sie wollen ein bisschen München haben. Sie lassen Ihren Fondsmanager in bayerische Immobilien investieren.

Häuser, die Sie nie gesehen haben. Mieter, die Sie nie treffen werden. All das gehört nun Ihnen und niemand in München weiß davon. Ihr Drogengeld wirft nun jedes Jahr legal Mieten ab. Und kein unterbezahlter Steuerfahnder kann Ihnen etwas.

Klingt das für Sie nach einem abenteuerlichen Twist? Eine BBC-Serie, zu krass, um wahr zu sein? Weit gefehlt.

Dieses Modell, mit dem man Narco-Geld in der Maxvorstadt waschen kann, nennt sich „Geschlossener Immo-Fonds“. Mehr als 1.400 gibt es davon in Deutschland, rund 25 Milliarden Euro verwalten sie nach Zählung der Bundesbank. Meist nehmen sie nur dreistellige Millionenbeträge auf, Mindestanlagesummen sind weithin üblich. Sehr wahrscheinlich ist nur ein kleiner Anteil davon kriminell. Aber da die Anteilseigner geschlossener Immo-Fonds von außen völlig intransparent sind, liebt sie das organisierten Verbrechen. Geschlossene Fonds gelten als Profi-Modell, um große Schwarzgeldsummen für den legalen Kapitalmarkt aufzubereiten. Weder die kontenführenden Banken, noch die Fondsmanager wissen häufig, wer investiert hat. Das zu wissen, schadet ohnehin nur dem Geschäft. Und wer hinter den karibischen Firmen steckt, findet maximal noch das FBI heraus. Deutsche Steuerfahnder sind machtlos.

Bei der Bürgerrecherche „Wem gehört die Stadt?“ von Bayerischem Rundfunk und CORRECTIV meldeten sich ebenfalls Mieter, deren Wohnungseigentümer zu solchen Geschlossenen Immo-Fonds wie zum Beispiel der oberbayerischen BGP Resi S.à.r.l. & Co. KG gehören. „Die Eigentümer kenne ich nicht“, schreibt einer der Mieter auf Nachfrage. Der Kontakt erfolge über die Hausverwaltung. „Die Mieterhöhungen erfolgen regelmäßig, bewegen sich aber nicht an der obersten Grenze.“ Ein Problem sei die Anonymität des Hauseigentümers für ihn bisher nicht.

Tatsächlich führt die Spur von deutschen Zweckgesellschaften über ein verschachteltes Firmennetzwerk in Luxemburg nach Malta, wo zwei ungelistete Aktiengesellschaften unter dem Namen BGP Holdings die Einnahmen bündeln und für einen der größten australischen Immobilien-Trust namens GPT mit Sitz in Sydney verwalten. Hinweise auf auf illegale Aktivitäten gibt es bei den geschlossenen Immo-Fonds von BGP aber nicht.

Grafik über die Funktion geschlossener Immobilienfonds Grafik über die Funktion geschlossener Immobilienfonds

Trotzdem können intransparenten Firmennetzwerke für die Gesellschaft extrem schädlich sein. Obwohl laut Grundgesetz „Eigentum verpflichtet“ und „dem Wohle der Allgemeinheit dienen“ soll, verlangt der Gesetzgeber kaum Rechenschaft darüber, wer wie viel an deutschen Städten und Dörfern besitzt. In Deutschland hat nicht nur jeder das Recht, reich zu werden – er hat auch das Recht, dass keiner davon erfährt. Selbst wenn es auf Kosten der Allgemeinheit geht.

Variante 2: Inhaberaktien

Die Intransparenz im Immobilienmarkt erschwert es Kriminalpolizistinnen, Staatsanwälten oder Journalistinnen die Einhaltung von Gesetzen zu überprüfen und auf Missstände hinzuweisen. Weder die Öffentlichkeit noch die Strafverfolgungsbehörden können bei Immobilien leichthin Besitzverhältnisse nachvollziehen, wenn sich deren Eigentümer verstecken. Das deutsche Unternehmensgesetz lässt eine ganze Reihe von Lücken, die komplette Anonymität ermöglichen. Als das „historische Geldwäschewerkzeug schlechthin“ bezeichnet Immobilienexperte Christoph Trautvetter, der als Wissenschaftlicher Referent beim Netzwerk Steuergerechtigkeit arbeitet, zum Beispiel sogenannte Inhaberaktien.

Wenn auch Sie mit Immobilien handeln wollen, ohne dass das Finanzamt, die SoKo Geldwäsche oder Ihre künftigen Mieter davon erfahren – dann sind Inhaberaktien Ihre Wahl. Der Trick? Will ein Unternehmen an die Börse, wandelt es sich üblicherweise in eine SE oder eine AG um. So kann es Anteile via Aktien verkaufen. Doch nicht alle Aktienfirmen registrieren sich letztlich an einer Börse. Ihre Aktien können trotzdem gehandelt werden, „over the counter” bzw. „über den Tresen” heißt das im Fachjargon. Eine spezielle Form – die Inhaberaktien – kann dabei sogar den Besitzer wechseln, ohne dass dessen Name jemals dokumentiert wird.

Als alter, öffentlichkeitsscheuer Immobilien-Hase checken Sie dafür das Handelsregister. Jede Firma, die Inhaberaktien vergibt, schreibt das in ihre Satzung. Haben Sie eine solche Zweckgesellschaft mit Immobilienbesitz erspäht, müssen Sie sich nur noch mit deren Besitzer handelseinig werden. Haben Sie die Kohle übergeben, bekommen Sie die Inhaberaktien. Das war’s. Kein Eintrag in Transparenz- oder Handelsregister. Wollen Ihre Mieter wissen, an wen sie Monat für Monat Geld überweisen, haben sie keine Chance.

Schon das Bundeskriminalamt warnte 2015 „nichtbörsennotierte Aktiengesellschaften mit Inhaberaktien sind für kriminelle Handlungen im Bereich der Geldwäsche besonders anfällig”. Auch die „Ermittlungstätigkeit wird deutlich schwieriger, wenn der Vorstand [der AG] sagt, er wisse nicht, wer die Aktionäre der Gesellschaft sind, und er dies auch rechtlich nicht wissen” müsse.

In München nutzen beispielsweise die DIM Holding AG diese Möglichkeit, ihre Anteilseigner zu verschleiern, wie der Bayerische Rundfunk und CORRECTIV durch Münchner Mieter erfuhren. Damit ist natürlich nicht gesagt, dass die Firma ein Geldwäsche-Problem hätte. Auf Anfrage von BR und CORRECTIV wollten sich das Unternehmen allerdings nicht äußern und ließ auch Fragen nach den Eigentümern hinter den Inhaberaktien unbeantwortet.

Grafik über die Funktion von Inhaberaktien Grafik über die Funktion von Inhaberaktien

Immobilienexperte Christoph Trautvetter geht in seiner Bewertung noch etwas weiter als das Bundeskriminalamt. Inhaberaktien seien der „Traum eines jeden Geldwäschers”. Sie ermöglichten „absolute Anonymität, weil Eigentümerwechsel von niemandem erfasst oder registriert werden”, so Trautvetter, „Deswegen sind sie seit einigen Jahren international geächtet.”

Das war selbst dem deutschen Gesetzgeber letztlich zu viel. Und so verbot der Bundestag 2015 ebenjene Inhaberaktien für nicht gelistete AGs – ließ aber zu, dass zuvor erstellte weiter benutzt werden dürfen. So bleibt das Inhaber-Aktien-Modell auch künftig ein Problem für Strafermittler – trotz des halbherzigen Verbots.

Ein Unternehmen, das auf maximale Intransparenz setzt, muss nicht zum Ziel haben, Steuern zu hinterziehen oder kriminelle Verbindungen zu verschleiern. Aber legale undurchsichtige Unternehmensformen bieten Einfallstore für Geldwäsche und Betrug. Während sich zehntausende deutsche Unternehmer mit Klarnamen im Handelsregister eintragen müssen, fordern andere im Namen von Diskretion, dass weder Steuerfahnder noch die Öffentlichkeit etwas über ihr Vermögen erfahren dürfen.

Variante 3: Delaware, die Dunkelkammer

Ähnlich undurchsichtig und auf dem Münchner Wohnungsmarkt aktiv ist die Falmouth Family LLC. Eine sogenannte Limited Liability Company aus dem US-amerikanischen Delaware. Auch hier wünscht der Eigentümer keinen Kontakt zu seinen Mietern. So berichtet ein Mieter gegenüber CORRECTIV und dem BR zwar, dass es keine Probleme in dem Verhältnis zum Vermieter gäbe. Das läge aber auch daran, dass es „quasi keines gibt”. Die Falmouth Family lasse sich durch eine deutsche Vermögensgesellschaft vertreten, einen Kontakt gäbe es nicht. Einzig im delawarischen Handelsregister findet sich eine Telefonnummer. Doch wer diese wählt, gelangt nur zu einer PR-Agentur an der Ostküste, die auf Fragen nach dem Eigentümer keine Auskunft geben will: „Ob man die Falmouth Family LLC verklagen wolle? Nein? Goodbye!” Dann ist das Telefonat beendet.

Anhaltspunkte für Geldwäsche oder Steuerhinterziehung gibt es auch hier nicht. Doch die Eigentümer der Münchner Wohnungen verschleiert die Famouth-Firma trotzdem gekonnt. Statt mit Karibik-Trusts oder Inhaberaktien nutzt die Falmouth-Firma die Diskretion der amerikanischen Steueroase Delaware und den mangelhaften Datenaustausch zwischen Deutschland und den USA. Denn „die USA nehmen nicht am internationalen Informationsaustausch teil”, erklärt Trautvetter. „US-amerikanische Bankkonten von Deutschen (und anderen Ausländern), die sich hinter LLCs verstecken, werden nicht ans Heimatland gemeldet. Dadurch werden die USA zum ultimativen Fluchtziel für illegales Vermögen.” Lediglich der Anwalt, der die Firma in Delaware registriert hat, weiß um den Besitzer. Auch der örtliche Registerauszug, der dem BR und CORRECTIV vorliegt, gibt keine Auskunft.

Tatsächlich werden die USA als Steueroase meist unterschätzt. Dabei führt der Financial Secrecy Index die USA 2020 wieder als Schattenfinanzplatz Nummer zwei – nach den Cayman Inseln und vor der Schweiz. Einige Bundesstaaten haben sich als „Neue Schweiz” etabliert. Während in Deutschland etwa 3,3 Millionen Firmen registriert sind, kommt das Steuerparadies Delaware auf 1,1 Millionen bei gerade einmal 970.000 Einwohnern.

Diese exotischen Unternehmensformen mit maximaler Intransparenz werden laut Trautvetter vor allem vom Mittelstand der Geldwäscher genutzt. Statt Hunderter Millionen Euro wie bei geschlossenen Immo-Fonds geht es hier um Beträge im einstelligen Millionen-Bereich. „Alles andere würde zu sehr auffallen”, so der Immobilienexperte.

Deutsche Steuerfahnder müssten für Informationen trotzdem Amtshilfegesuche an die US-Kollegen stellen. Das ist nicht nur langwierig, sondern auch häufig nicht sonderlich erfolgreich. Und so gehen deutsche Ermittler diesen Weg auch nur selten. Gerade einmal 152 im vergangenen Jahr und 82 Mal im laufenden. Zum Vergleich: In den vergangenen vier Jahren wurden jeweils zwischen 8.000 und 12.000 Geldwäsche-Verfahren eingeleitet.

Grafik über die Funktion von Steuerparadies-Firmen Grafik über die Funktion von Steuerparadies-Firmen

Dabei könnte es sich der deutsche Gesetzgeber einfach machen und alle hier investierten Unternehmen zwingen, ihren sogenannten Ultimate Owner, also den eigentlichen Besitzer, in das Transparenzregister einzutragen. In Dänemark ist das zum Beispiel schon lange üblich. Dort muss stets nicht der nächste, sondern der letztendliche Besitzer einer Firma eingetragen sein. In Deutschland erlauben die Vorschriften diverse Ausnahmen sowie die Möglichkeit, statt der wahren Eigentümer Manager als fiktiver Berechtigter zu benennen. Kontrollen finden zudem kaum statt. So findet sich auch für die Falmouth Family LLC kein Eintrag zu Münchner Immobilien. Dabei profitiert das Unternehmen von einer weiteren Lücke im Gesetz: Eintragen muss sich nur, wer Immobilien ab 2017 erwirbt. Wer zuvor gekauft hat, bleibt auch künftig anonym.

Hinzu kommt: All das gilt nur für ausländische Firmen. Gründet eine ausländische Gesellschaft beispielsweise eine deutsche GmbH und erwirbt über diese Immobilien, greift auch das neue Transparenzregister nicht.

Variante 4: Schulden machen für die Rendite

Dabei sind genau jene ausländischen Gesellschaften mit deutschen Töchtern die größten Fische im Teich. Anders als Geschlossene Immo-Fonds verschleiern sie nicht nur gekonnt ihre Anteilseigner, sondern sind auch Meister in der noch gerade so legalen Steueroptimierung. Der Trick, die Gewinne vor dem deutschen Finanzamt zu retten, ist sehr einfach: Schulden.

Ja, Schulden. Denn um reicher zu werden, müssen Sie erst einmal arm werden. Denn wer arm ist, muss keine Steuern zahlen. All das schöne Geld, dass Ihnen die Luxusdomizile in Nymphenburg und die Mietskasernen in Augsburg einbringen; lassen Sie es uns vor dem bösen Fiskus retten!

Damit das Finanzamt sich nicht an Ihnen bereichert, nehmen Sie kräftig Kredite auf und kaufen mit dem Geld noch mehr Immobilien. Und diese Kredite müssen es in sich haben. Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto besser. 5, 8, nein, 9 Prozent pro Jahr, der blanke Wucher. Ihre Nymphenburg-Villen müssen stets kurz vor der Zahlungsunfähigkeit stehen. Bloß kein Gewinn machen! Denn wer keinen Gewinn macht – Sie erraten es schon –, muss keine Steuern zahlen. Bettelarm, zumindest auf dem Papier.

Doch Sie sind ein Fuchs: Denn die Mietswohnungen in München und Augsburg halten Sie über ein paar luxemburgische Firmen, die wiederum einem karibischem Trust gehören. Sie ahnen sicher schon, wie Sie an die fetten Zinszahlungen Ihrer fast bankrotten Immobilien kommen. Den Kredit haben Sie natürlich bei Ihrem eigenen Karibik-Trust aufgenommen. Schulden bei sich selbst! Genial!

So verschieben Sie Ihr Geld – ganz legal – aus Deutschland in ein Steuerparadies. Hier bekommen Sie nicht nur volle Anonymität, Sie müssen auch nichts von Ihrer schönen Rendite abgeben. Ist ja nicht Ihre Schuld, dass der deutsche Staat so lasche Steuergesetze hat.

Bei einer früheren „Wem gehört?”-Recherche in Berlin kam dank Berliner Mieter schon einmal solch ein verschleiertes Firmennetzwerk zutage. Damals enttarnte CORRECTIV die britische Milliardärsfamilie Pears als einen der größten Grundbesitzer in Berlin. Über 25 scheinbar unabhängige Berliner Firmen hielt der Immobilien-Trust mehr als 3.000 Wohnungen und drückt seine Steuerlast durch Kredittricks. Wie viele andere schützt sich der Pears-Trust mit Intransparenz und Anonymität vor der Öffentlichkeit und dem Zugriff von Politik und Finanzamt. „Vor allem Luxemburg und die Cayman Inseln versprechen ihren Investoren ‘Steuerneutralität’“, so Trautvetter, „also Investitionen die höchstens ganz am Ende mit Einkommenssteuer besteuert werden.“

Grafik über die Funktion von ausländischen Immo-Fonds Grafik über die Funktion von ausländischen Immo-Fonds Bayerische Mieten in der Karibik

Deutschland bleibt damit ein Land, in dem dank Intransparenz Steueroptimierung und Geldwäsche möglich sind. Gerade weil die Politik das Recht auf anonymen Reichtum bis heute oft höher achtet, als die legale und verantwortungsvolle Nutzung von Immobilien zu überprüfen. Und so werden die Mieten von Münchner, Augsburger und Würzburger Bürgerinnen und Bürgern wohl noch länger Renditen für jene abwerfen, die sich aus gutem Grund vor der Öffentlichkeit verstecken. Sei es, um Steuern zu umgehen. Sei es, um kriminelle Gelder im Schutze deutscher Gesetze zu waschen.

Zwar ist die deutsche Immobiliengesetzgebung in den vergangenen Jahren etwas transparenter geworden. Doch die Initiativen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Steuerhinterziehung – wie die Digitalisierung der Grundbücher – gehen vor allem von EU-Organen aus. Deutschland selbst zeigt wenig Elan. Hinzu kommt die Professionalität der Branche, wenn es um das Verschleiern von Besitz und zu versteuerndem Einkommen geht. „Die deutschen Steuerbehörden”, urteilt Immobilien-Experte Trautvetter, „sind der Kreativität und dem Einfluss dieser Industrie bisher nicht gewachsen.”

Das “Wem gehört die Stadt?”-Team

Justus von Daniels (Leitung), Michel Penke (Recherche & Text), Max Söllner (Recherche), Melina Hemmer (Recherche), Jonathan Sachse (Korrektorat), Belén Ríos Falcón (Grafik), Katharina Späth (Community)
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mieten-unter-palmen
Wem gehört die Stadt?

Mieten unter Palmen

An wen fließen Hamburger Mieten? Bei einer Datenrecherche folgen wir den Spuren bis nach Malta oder auf die Isle of Man. Dabei zeigt sich: Nicht nur die großen Fische machen Offshore-Geschäfte.

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von Justus von Daniels , Simon Wörpel

­Alles begann am 05. Juni 2018: Ein Leser aus Hamburg teilt uns mit,  wer der Eigentümer seiner Wohnung ist. Zu der Zeit recherchieren wir gemeinsam mit dem Hamburger Abendblatt und  tausenden Bürgern unter dem Titel „Wem gehört Hamburg?“. Ziel ist es, mehr Transparenz in den Wohnungsmarkt zu bringen und mit den gewonnenen Informationen über Fehlentwicklungen, dubiose Geschäfte, aber auch positiv engagierte Eigentümer im Immobilienmarkt zu berichten. Der Mieter schreibt uns in einer Notiz, dass es sich bei dem Eigentümer wohl um einen Hamburger Bauunternehmer handele, der das Haus ziemlich verfallen ließe. Für den Mieter keine schöne Situation. Über den Eigentümer erfahren wir nicht mehr, als dass er in Hamburg noch andere Gebäude besitzt. Was wir zu dem Zeitpunkt noch nicht wissen: Der Geschäftsführer betreibt neben Hamburger Immobilien-Firmen auch eine auf Malta. Mitten im Finanzviertel der Hauptstadt Valletta ist sie registriert, in einem repräsentativen Geschäftshaus, in dem noch mindestens 42 weitere Offshore-Firmen angesiedelt sind. Im Lauf der Bürgerrecherche mit unserem CrowdNewsroom erfahren wir: Auch weitere Wohnungen gehören nur auf den ersten Blick unscheinbaren Geschäftsleuten oder Firmen aus Deutschland. Denn sie haben direkt oder indirekt noch weitere Firmen in Steueroasen wie Malta, der Isle of Man, Guernsey oder Barbados. Das Firmengeflecht der Steueroasen, es reicht bis vor die Haustüren in Hamburg-Altona.

Unscheinbar und gut vernetzt

All das steht in europäischen Handelsregistern. Das Deutsche ist zwar grundsätzlich offen durchsuchbar. Aber wer einmal versucht hat, Firmenstrukturen im Handelsregister zu recherchieren, weiß, dass das einer Schnitzeljagd gleicht. Wer herausfinden will, an welchen Firmen eine Person beteiligt ist, muss sich von Firma zu Firma klicken. Teile des Registers sind frei zugänglich, andere Informationen kosten. Anders als etwa in Österreich weigert sich die deutsche Bundesregierung, die ohnehin öffentlich bekannten Daten nutzerfreundlich und transparent aufzubereiten. Diese Aufgabe hat jetzt die britische Organisation OpenCorporates übernommen, die zuvor schon viele Daten aus europäischen Unternehmensregistern als Open Data veröffentlicht hat. Die Register enthalten „entscheidende Informationen, die die Gesellschaft betreffen, etwa für wen wir arbeiten oder wem die Städte gehören“, so der Sprecher von OpenCorporates, Chris Taggart. Er will die EU-Regierungen mit den Aktionen zu mehr Transparenz antreiben. Wenn diese Daten kaum durchsuchbar sind, „würden Journalisten oder Vereine diese Daten aufbereiten.“ Besser sei es, wenn die Regierungen das selbst übernehmen würden, sagt Taggart. OpenCorporates stellt die Daten exklusiv CORRECTIV, der Süddeutschen Zeitung und dem NDR zu Testzwecken zur Verfügung. Der Datensatz macht Bekanntmachungen zu mehr als fünf Millionen registrierten und ehemals registrierten Firmen Deutschlands offen zugänglich, mitsamt Informationen zu Geschäftsführern, Prokuristen und teilweise auch Gesellschaftern. Die Daten sind so aufbereitet, dass sie als Ganzes analysierbar sind: So können wir alle deutschen Unternehmen auf einen Blick untersuchen. Reporter des NDR konnten eine bislang unbekannte Firmen-Verbindung entdecken, die eine Rolle in einem Mafia-Verfahren spielen könnte. In Konstanz stehen derzeit mehrere Angeklagte wegen Drogen-Geschäften mit Mafia-Bezügen vor Gericht. Über einen der Männer konnte der NDR eine weitere Firma aufdecken, die den Ermittlern bisher nicht bekannt war. Die Süddeutsche Zeitung berichtet generell über Probleme hinsichtlich der Unternehmens-Register: Lobbyisten verhinderten mehr Transparenz. Wir bei CORRECTIV haben den Datensatz so aufbereitet, dass wir Verknüpfungen erkennen. Wer ist Teilhaber oder Geschäftsführer bei welchen Firmen? Welche Beziehungen gibt es zwischen Firma A und Firma B? Welche Verbindungen gibt es erst auf den zweiten Blick?  So können wir den Datensatz mit anderen Daten verbinden. Zum Beispiel mit Unternehmens-Listen aus dem Offshore-Bereich.

Spurensuche im Steuerparadies

Dass wir heute Hinweisen von Bürgern aus Hamburg bis nach Malta oder in die Bahamas folgen können, geht auf die Offshore-Recherchen des International Consortium of Investigative Journalists (ICIJ) zurück. Einen Teil seiner Daten bietet das ICIJ zum Download an. Auch hier: Firmen mit ihren Beziehungen untereinander, zu Eigentümern und Geschäftsführern. Und welche Anwaltskanzlei bei ihren Offshore-Geschäften behilflich ist.  Firmen und Geschäftstätigkeiten in Steueroasen sind generell nicht illegal. Nur weil ein deutscher Unternehmer eine  Firma auf Malta unterhält, muss das kein Fall von Steuerbetrug oder Geldwäsche sein. Die Panama Papers jedoch hatten offen gelegt, wie diese Netzwerke strukturiert sind, wie massiv sie genutzt werden und wie kriminelles Geld gewaschen wird. Aber in Hamburg, durch zufällige Einträge auf unserer Plattform? Wir fanden es schon erstaunlich, gleich mehrere Netzwerke zu entdecken.

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Die ersten Ergebnisse aus der Verknüpfung unserer Immobilienrecherche mit den Datensätzen aus Malta, Luxemburg, den Bahamas und weiteren Schattenfinanzplätzen weisen darauf hin, dass Offshore-Firmenkonstrukte gängiger sind als bisher bekannt. Nicht nur große Fonds oder dubiose Investoren sind dort aktiv, sondern auch viele kleinere Unternehmer haben neben einer deutschen GmbH auch eine Offshore-Firma. Wenn der Hamburger Eigentümer kein eigenes Geschäft auf Malta betreibt, also dort nichts selbst verkauft oder herstellt, deutet seine Aktivität eher darauf hin, Steuern zu vermeiden. Und im Endeffekt dem deutschen Staat Geld zu entziehen.

So normal ist Offshore

Malta wird gern genutzt, um möglichst geringe Steuern auf Gewinne zu zahlen, so der Steuerexperte Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit: „Gewinne, die nach Malta verschoben werden – zum Beispiel über Zinszahlungen – und von dort wieder nach Deutschland ausgeschüttet werden, sind so gut wie steuerfrei.“ Im Immobilienmarkt sind es vor allem Firmen in Luxemburg, die dazu dienen, Steuern möglichst auf null zu reduzieren, die eigentlich in Deutschland fällig würden. Das Prinzip ist einfach: Ein deutsches Unternehmen wickelt über eine Holding Zahlungsgeschäfte ab, die es in Luxemburg gegründet hat. Versteuert wird dank der EU-Regeln nur einmal, in diesem Fall zu Niedrigsteuersätzen in Luxemburg. Mit Malta ist es ähnlich. Der Inselstaat verdient auch Geld damit, dass er ausländische Unternehmer, die eine maltesische Firma betreiben, aber nicht in Malta wohnen, „von ihren Einkommenssteuern weitgehend befreit“, erklärt Steuerexperte Trautvetter. Einen kleinen Anteil streiche Malta für sich ein. Die Fälle, die wir gefunden haben, nennen wir nicht mit Klarnamen, weil wir zwar Verbindungen in Steuerparadiese aufspüren konnten, aber – mangels Transparenz – uns noch Informationen fehlen, die zeigen, ob sie Steuern legal umgehen oder den deutschen Staat betrügen. Ein weiterer Fall aus unser Bürgerrecherche. Wir nennen die Firma hier „6. ABC GmbH“. Ein Bürger trägt die Daten zu seinem Wohnungs-Eigentümer in unseren CrowdNewsroom ein. Versehen mit einer Notiz: „Ich habe grundsätzlich nichts zu beanstanden. […] Allerdings wüsste ich gerne, wer hinter der 6. ABC GmbH steckt.“ Ein üblicher Name für eine unscheinbare Einzelfirma, die Teil eines größeren Immobilien- und Vermögensverwaltungs-Geflechts in Hamburg und Berlin ist. Vier Einträge zu diesem Firmennetzwerk landen auf unserer Recherche-Plattform. Auch hierfür verknüpfen wir unsere Daten mit den strukturierten Handelsregister-Daten sowie mit Offshore-Informationen vom ICIJ: Einer der Geschäftsführer, laut deutschem Handelsregister auf der Isle of Man registriert, ist an einigen Holdings auf der britischen Kanalinsel beteiligt. Besonders interessant: Er besitzt unter anderem eine Firma in der Hauptstadt der Steueroase, die wiederum Verbindungen zurück nach Deutschland aufweist. Bevollmächtigter ist ein Geschäftsführer aus Chemnitz. Auch andere, zunächst unauffällige Immobilienfirmen aus der Region, sind an diesem hanseatisch-sächsischem Offshore-Netzwerk beteiligt.
Das hanseatisch-sächsische Offshore-Netzwerk der 6. ABC GmbH // Grafik: Benjamin Schubert
Das hanseatisch-sächsische Offshore-Netzwerk der 6. ABC GmbH // Grafik: Benjamin Schubert
Und wieder: Offshore-Firmen sind per se nichts Illegales. Aber der Verdacht auf Geschäfte zur Steuervermeidung oder gar Geldwäsche drängt sich bei derartigen Geflechten auf. Doch wir können unsere Daten nur als Ansatzpunkt einer weitergehenden Recherche nehmen, sie selbst belegen kein Verbrechen. „Legale Steuervermeidung ist keine Vortat für Geldwäsche“, sagt Steuerfachmann Trautvetter. Wer Steuern vermeidet, ist noch kein Verbrecher.

Standortvorteil Selbstverwaltung

Ein großer Teil der Daten aus den „Paradise Papers“ stammt von der internationalen Anwaltskanzlei Appleby. Auf ihrer Website wirbt die Kanzlei für den Standort Guernsey: „Guernsey ist einer der weltweiten führenden Offshore-Finanzplätze. Der Verfassungsstatus als selbstverwaltetes Gebiet unter britischer Krone sorgt für völlige finanzielle und regulatorische Unabhängigkeit.“ Vereinfacht gesagt, erledigt Appleby für Leute, die Offshore-Geschäfte betreiben wollen, den Papierkram vor Ort. Das macht Appleby in Guernsey auch für vier Firmen eines Luxemburgers. Auch er ist gleichzeitig Geschäftsführer einer Wohnungseigentümer-Gesellschaft, die in unserer „Wem gehört?“-Recherche mit dem CrowdNewsroom auftaucht. Wandern Mieten also vorbei an deutschen Steuerbehörden über Luxemburg auf die berüchtigte Kanalinsel? Immer wieder erscheinen in unserer Datenrecherche unscheinbare Namen, mittelständische Eigentümer, die in Hamburg eine GmbH betreiben. Wenn die Anteilseigner oder Geschäftsführer dann auch noch im Ausland tätig sind, tauchen auffällig oft Staaten wie Malta, Isle of Man oder Luxemburg auf. Jedes Jahr gehen dem deutschen Staat so Milliarden an Steuern verloren. Allein im Immobilienbereich können Unternehmen ihre Geschäfte so geschickt gestalten, dass sie am Ende beim Kauf von Häusern oder auf Gewinne aus der Vermietung kaum Steuern zahlen. Teils ist das legal, teils illegal, aber in jedem Fall kaum nachzuvollziehen. Kriminalämter und Staatsanwaltschaften scheitern regelmäßig an den Firmengeflechten. Auch weil die Daten international nicht verknüpft sind oder Datenbanken nicht strukturiert durchsucht werden können.

Neue Erkenntnisse aus offenen Daten

Mit den Daten können wir nachvollziehen, welche Firmen mit welchen Geschäftsführern und Eigentümern verbunden sind – und darüber wieder mit anderen Firmen. Auch um festzustellen, welche Unternehmen womöglich Steuern in hohem Maße in Staaten mit geringen Steuersätzen verschieben. Also genau die Daten-Abfragen, die sich Finanzbehörden eigentlich wünschen müssten. Aber generell kann mit der besseren Verknüpfung von Datensätzen das Ausmaß von Steuervermeidung erkannt werden. Die Politik traut sich an viele Steuervermeidungen nicht ran, der Druck kann aber erhöht werden, je sichtbarer das Ausmaß wird. Es ist ein offenes Geheimnis, dass diese Konstrukte oft genutzt werden. Im Einzelfall müssen wir die Bilanzen und weitere Geschäftsunterlagen der Unternehmen analysieren, um festzustellen, bei welchen Fällen tatsächlich illegales Verhalten vorliegt. Um zu erzählen, welche Miete aus Hamburg am Ende auf den Bahamas oder in Malta landet. OpenCorporates hat den neuen Datensatz für eine erste Recherche zunächst CORRECTIV, dem NDR und der Süddeutschen Zeitung zur Verfügung gestellt. Alle drei Medien veröffentlichen zeitgleich eigene Recherchen mit dem Datensatz. OpenCorporates stellt seine Datensätze ab dem 06. Februar in Zusammenarbeit mit der Open Knowledge Foundation für Recherchen zur Verfügung. Hier kann das deutsche Handelsregister durchsucht werden.
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Ein Wohnhaus der Immobilienfirma Buwog, die mittlerweile zum Vonovia-Konzern gehört. Foto: REUTERS / Leonhard Foeger
Wem gehört die Stadt?

Ein Grundstück für 40 Millionen Euro

Die Stadt Hamburg verkauft ein Grundstück zum Höchstpreis an eine Vonovia-Tochter. Wenn die Stadt Grundstücke vergibt, soll das beste Konzept den Ausschlag geben, um für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Doch bei jedem vierten verkauften Grundstück entschied 2017 der Preis.

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von Justus von Daniels , Jonathan Sachse

Noch ist es ein Sportplatz im Ortskern des Hamburger Stadtteils Stellingen. Durch das Viertel zieht sich die A7, der Autolärm ist dort seit Jahren Thema. Ebenso wie die Bebauung der Ortsmitte. Es fehlt dem Viertel ein echter Kern. Nun sollen dort ein Stadtteilzentrum gebaut werden, Begegnungsstätten für Bürger und rund 600 Wohnungen, ein großer Teil davon von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Saga und die Hälfte öffentlich gefördert. Soweit, so gut. Aber für einen Teil des Sportplatzes hat die Stadt im Februar 2018 einen erstaunlichen Deal gemacht. Für 40 Millionen Euro bekam nach einer Ausschreibung die Buwog den Zuschlag für den Bau von 177 Wohnungen. Der Preis für das Grundstück entspricht etwa dem Dreifachen des Verkehrswertes, den die Stadt für die Fläche vor dem Verkauf geschätzt hatte. Die Buwog, die mittlerweile zum Vonovia-Konzern gehört, hat allerdings nicht bei der Konzeptbewertung am besten abgeschnitten. Der Senat betont immer wieder, dass Grundstücke vor allem nach der Qualität des Baukonzeptes vergeben werden. In diesem Fall zählte am Ende der Preis, bei dem der Baukonzern andere Bieter deutlich überbot, obwohl diese ein besseres Konzept und einen Preis anboten, der sich am von der Stadt geschätzten Verkehrswert des Grundstückes orientierte. Es ist nicht der erste Fall, bei dem ein Bieter den Zuschlag für ein städtisches Grundstück in Hamburg erhielt, weil sie ein Kaufangebot deutlich über dem geschätzten Verkehrswert lieferten. In mindestens drei weiteren Fällen vergab die Stadt im Jahr 2017 Grundstücke an Bieter, die nicht das beste Konzept abgaben, aber mit Abstand den höchsten Preis boten. Das zeigen interne Unterlagen, die das Recherchezentrum CORRECTIV einsehen konnte. Erstmals ist es möglich im Detail nachzuvollziehen, wie die Stadt in konkreten Fällen Kaufangebote berechnet. Die Auswertung zeigt keinen Verstoß der Stadt gegen die selbst aufgestellten Regeln, offenbart aber Schwächen in der viel gelobten Konzeptausschreibung. Im Jahr 2017 vergab die Stadt nach eigenen Angaben 22 Grundstücke über ein Konzeptverfahren. In jedem vierten Fall erhielten allerdings Bieter den Zuschlag, „obwohl sie nicht das beste Konzept geboten haben“, sagte ein Sprecher der Finanzbehörde. „In 73 % der Konzeptausschreibungen erhielten die Bieter mit dem besten Konzept den Zuschlag.“ Der baupolitische Sprecher der CDU-Fraktion in der Hamburger Bürgerschaft, Jörg Hamann, findet es erstaunlich, dass der Senat in dieser Höhe Grundstücke an Bieter verkaufte, die nicht das beste Konzept abgaben:  „Bisher hat der Senat das immer verneint, jetzt wird das Gegenteil bewiesen. Da gibt es Klärungsbedarf.“ Auch die Linke kritisiert das Vorgehen. „Wer mit Grundstücksverkäufen die Haushaltskassen füllen will, ist kurzsichtig und fördert Spekulation und Mietenexplosion“, sagt Heike Sudmann, wohnungspolitische Sprecherin der Linken in der Bürgerschaft. Offiziell hat die Stadt in den letzten Jahren ihren Kurs bei dem Verkauf von Grundstücken für große Bauprojekte geändert. „Bei der Vergabe städtischer Grundstücke geben wir dem Konzept Vorrang vor dem Preis”, betonte die Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt im September diesen Jahres beim Hamburger Immobilienkongress. So wolle die Stadt „die Grundstückspreise begrenzen.” Ende November äußerte sich Stadtentwicklungs-Staatsrat Matthias Kock gegenüber dem Hamburger Abendblatt ähnlich: „Wir vergeben Grundstücke über Konzeptausschreibungen, deswegen bekommt längst nicht derjenige das Grundstück, der den höchsten Preis bietet, sondern derjenige, der das beste Konzept vorlegt“. Für ihn sei der Preis nicht maßgeblich. Die Stadt hat dafür ein eigenes Bewertungsschema entwickelt: Investoren müssen Pläne vorlegen, inwiefern soziale Einrichtungen entstehen, ob sie ökologisch bauen und ob sie für eine sozial ausgewogene Aufteilung der Wohnungen sorgen. Das Konzept wird mit 700 Punkten bewertet, der Preis mit 300 Punkten. Wichtig zu wissen: der Preis wird dann zum entscheidenden Hebel, wenn das Konzept vieler Bieter ähnlich bewertet wird. Wer einen doppelten so hohen Verkaufspreis wie die Konkurrenz bietet, erhält auch die doppelte Anzahl an Punkten und setzt sich so in den Gesamtpunkten ab. Wenn die Konzepte „qualitativ nur geringfügig“ auseinanderlägen, könne es „vorkommen, dass der gebotene Kaufpreis den Ausschlag dafür gibt, wer den Zuschlag enthält“, sagt die Stadt auf Anfrage zu der Bedeutung des Kaufpreises. Im Fall des Stellinger Ortskerns war vor allem der Preis entscheidend. Nach der Bewertung der Konzepte lag die Buwog auf Platz drei von elf Bewerbern. Die Hamburger Finanzbehörde ließ sich von dem überwältigenden Angebot der Buwog AG überzeugen. Sie selbst hatte zunächst intern den Verkehrswert für das Baugrundstück im Vorfeld auf 13,5 Millionen Euro berechnet. Die Kommission für Bodenordnung stimmte dem Verkauf für 40,5 Millionen Euro im Februar zu. Die Stadt selbst sieht darin kein Problem. Auf Anfrage sagte ein Sprecher der Finanzbehörde, dass sie den Verkehrswert mit dem späteren Kaufpreis gleich setze. „Daher entspricht der von der BUWOG gebotene Kaufpreis dem Verkehrswert.“ Der Kauf soll bis zum Baubeginn abgewickelt werden, den Buwog für den Herbst 2019 plant. Die Buwog geht davon aus, dass ihr Konzept den Ausschlag gegeben habe: „Aus unserer Sicht war unser differenziertes Nutzungskonzept mit unterschiedlichen Wohnformen ausschlaggebend“, schreibt der Sprecher der Buwog auf Anfrage. Dabei hatte ein anderer Mitbewerber ein besseres Konzept vorgelegt und einen Preis angeboten, der am Verkehrswert orientiert war. CORRECTIV konnte die Bewertungen der Konzepte einsehen. Danach gab es ein Unternehmen, das nach dem Konzept der Bebauung auf Platz zwei lag und auch beim Preis das zweitbeste Angebot gemacht hatte.  Die Buwog lag nach dem Konzept dahinter auf dem dritten Platz. Mit dem Angebot von 40 Millionen Euro für den Sportplatz bekam das Unternehmen mit Abstand die volle Preispunktzahl und zog an den beiden vorderen Plätzen vorbei. Anstatt das Angebot zu bevorzugen, dass leicht über dem Verkehrswert lag und ein besseres Konzept vorlegte, entschied sich die Stadt für den Geldsegen der Buwog, die mehr als doppelt so viel wie der Zweitplatzierte bot. Zu den Details der Entscheidung äußerte sich die Stadt nicht. Mehrere Hamburger Bauunternehmer sprechen von ähnlichen Erlebnissen bei Ausschreibungen, bei denen sie mitboten. Der Preis sei immer noch ein wichtiges Kriterium. Grundstücke würden immer wieder an die Höchstbietenden gehen, sagt Stefan Wulff, Chef der Otto Wulff Immobilien. Seine Firma habe bei Grundstücksverkäufen der Stadt ähnliche Erfahrungen gemacht: „Die Konzepte gleich sich, und am Ende ist doch der Preis oft entscheidend. Das ist unsere Erfahrung.“ Zwei Monate vor der Entscheidung hatte der Wohnungsriese Vonovia schon öffentlich gemacht, dass er die etwa 48.000 Wohnungen der Buwog übernehmen wolle. Mittlerweile gehört Buwog dem Wohnungsriesen Vonovia. Die Stadt selbst habe erst drei Wochen nach der Vergabe „über die Ankündigung, dass das Unternehmen Vonovia die Buwog AG übernehmen will, Kenntnis erlangt“, sagt ein Sprecher der Finanzbehörde. Die 200 geplanten Wohnungen werden somit Teil des größten deutschen Wohnungskonzerns, an dem Investoren wie Black Rock als Anteilseigner beteiligt sind und der allein in Hamburg rund 11.000 Wohnungen besitzt. Ein weiteres Detail bei der Vergabe fällt auf: Die Stadt bei der Ausschreibung darauf verzichtet, dass der künftige Investor Sozialwohnungen bauen muss. Das bestätigt die Finanzbehörde auf Anfrage, fügt aber hinzu, das Unternehmen müsse auf dem gekauften Grundstück ein „Stadtteilhaus“ errichten. Nebenan baut die Saga mehrere hundert Wohnungen. Die Vergabe an die Buwog in Hamburg-Stellingen ist nicht der einzige Fall, bei dem die Stadt Hamburg dem Höchstbietenden ein Grundstück gab, obwohl dieser nicht das beste Konzept geboten hat. CORRECTIV konnte weitere interne Unterlagen aus der Finanzbehörde einsehen, darunter dutzende Grundstücke, die über die Konzeptvergabe verkauft wurden. In den überwiegenden Fällen lief alles nach der neuen Strategie: der Höchstbietende bekam nur dann den Zuschlag, wenn er auch das beste Konzept angab. Anders im Pergolenviertel im Hamburger Stadtteil Winterhude. Im Oktober 2017 vergab die Kommission für Bodenordnung Grundstücke für rund 1.400 Wohnungen. Im Viertel ist ein breiter Mix aus unterschiedlichen Wohnformen geplant. 60 Prozent der Wohnungen sollen öffentlich gefördert werden. Dementsprechend groß war der Antrag bei der Grundstücksvergabe. Unter anderem verkaufte die Stadt an die Saga, verschiedene Genossenschaften und private Unternehmen. Bei drei Grundstücken profitierten die Firmen, die mehr als das Doppelte des Verkehrswertes boten, den die Stadt errechnet hat. Dabei lagen sie bei den Konzepten hinter anderen Bietern. Darunter war auch wieder die Buwog. Die Stadt entschied sich für das Wohnungsunternehmen, obwohl sieben andere Bieter ein von der Stadt besser bewertetes Konzept abgaben. Mit 13,3 Millionen Euro bot die Buwog deutlich mehr als alle anderen Bieter. Zum Vergleich: ein Konkurrent legte das zweitbeste Konzept vor, bot mit acht Millionen Euro fast drei Millionen Euro über dem geschätzten Verkehrswert der Stadt und war dennoch unterlegen. Die Finanzbehörde bestätigt die Vergabe, äußert sich aber nicht zu Details. Diese Veröffentlichung ist Teil der Rechercheserie „Wem gehört Hamburg“ zu den Eigentümern von Wohnungen. Eine leicht gekürzte Fassung dieses Artikels erschien auch im Hamburger Abendblatt.
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Benjamin Schubert/ CORRECTIV

von Justus von Daniels , Ruth Fend

Mit unserer Recherche „Wem gehört Hamburg?” haben wir den Wohnungsmarkt transparenter gemacht. Doch er bleibt unübersichtlich. Die Erkenntnisse aus unserer Recherche:

1) Hausverwaltungen sind die Türsteher der Eigentümer

Mieter kennen oft lediglich die Hausverwaltungen ihrer Wohnungen. An die Eigentümer kommen viele gar nicht heran. Wenn Hausverwaltungen Probleme wie notwendige Reparaturen oder falsche Berechnungen von Nebenkosten aussitzen, kommen die Mieter kaum weiter. Diese Kleinkriege beschreiben wir in unserer Reportage „Die Große Bergstraße“.

2) Mieter wehren sich nicht aus Angst vor Mieterhöhungen

Mieter kennen die Interessenlage ihrer Vermieter nicht, sind sich ihrer Rechte unzureichend bewusst oder scheuen einen Nervenkrieg. Aus Unwissenheit oder Angst vor teuren Modernisierungen halten sie still. Die Konsequenz: Sie zahlen mehr als Mieter, die sich wehren, oder leben in maroden Häusern. Was helfen könnte: ein Wohn-TÜV, wie ihn der Mieterverein zu Hamburg fordert. Könnten die Behörden Gebäude regelmäßig begehen und prüfen, ob bestehende Gesetze zum Wohnraumschutz eingehalten werden, müssten die Mieter ihre Rechte nicht einzeln einklagen. Um solch einen Kontrollmechanismus einzurichten, bräuchte es zunächst ein Immobilienregister, das alle Hauseigentümer erfasst.

3) Die Stadt verkauft Grundstücke an undurchsichtige Unternehmen

Jedes Jahr kauft und verkauft die Stadt Hamburg Flächen, auf denen Wohnungen gebaut werden. Wer den Zuschlag bekommt, entscheidet das zuständige Gremium innerhalb weniger Minuten. Dessen Mitgliedern ist oft selbst nicht klar, wer sich hinter dem Interessenten verbirgt. Dennoch hat die Stadt in den vergangenen sieben Jahren Grundstücke auch an Unternehmen verkauft, die in Steueroasen registriert sind.

4) Wir zeigen, an wen die Stadt verkauft hat

An wen die Stadt Hamburg Grundstücke verkauft hat, war der Öffentlichkeit bislang nicht bekannt. Wir haben diese Informationen eingefordert. Hier kann jeder die Verkäufe von 2011 bis 2017 einsehen.

5) Unternehmen nutzen Steuertricks im Immobilienmarkt

Wenn große Unternehmen Wohnungspakete kaufen, rechnen sie ihre Steuern für den Kauf ganz leicht und oft gerade noch legal auf null. Wenn sie in Luxemburg sitzen, können sie weitere Steuern einsparen. Diese Geschäftsmodelle müssen auf den Prüfstand. Dazu braucht die Öffentlichkeit Zugang zu den Namen der Eigentümer.

6) Pensionskassen heizen den Markt an

Die zweitgrößte Käufergruppe von Immobilien sind Pensionskassen – mindestens 110 Mio. Euro haben sie 2017 in Hamburger Häuser investiert. Zu den Eigentümern in Hamburg zählen große internationale Fonds ebenso wie zum Beispiel die Pensionskasse von Edeka. Die Supermarktkette besitzt also Wohnungen, die sie mit den Beiträgen ihrer Mitarbeiter zur betrieblichen Altersvorsorge gekauft hat. Den wenigsten von ihnen dürfte bewusst sein, dass die Geldanlagen auch die Preise im Immobilienmarkt mit in die Höhe treibt – und letztlich die Mieten. Ohne solch ein Bewusstsein findet auch keine Debatte statt, welche Art von Regeln für Pensionskassen und Fonds gelten sollten.

7) Geldwäsche bleibt im Dunkeln

Wie viel Geld in deutschen Immobilien gewaschen wird, ist reine Spekulation, weil die Behörden kaum ermitteln können. Das Bundeskriminalamt schätzt, dass es 25 Milliarden Euro sein könnten. Doch in Hamburg gibt es in diesem Jahr nur einen einzigen Fall von Geldwäsche vor Gericht. Es fehlt der Polizei zu oft an Zugang zu übersichtlichen Datenbanken, um bei einem Verdächtigen zu prüfen, welche Immobilien ihm vielleicht gehören. Ein Immobilienregister in Kombination mit anderen Datenbanken würde das deutlich erleichtern. In der Politik mehren sich die Stimmen, allein aus diesem Grund den Wohnungsmarkt transparenter zu machen.

8) Die städtische Saga verdient mit Mieterhöhungen am Immobilienboom mit

Es gibt keine öffentliche Diskussion darüber, welche Vorgaben die Stadt Hamburg ihrem eigenen Wohnungsunternehmen, der Saga, macht. Nicht, in welcher Höhe sie Mieten erheben oder in was sie investieren soll. Die Saga veröffentlicht zudem nicht, wo sich ihre Wohnungen befinden. In gefragten Wohnlagen robbt sie sich Hinweisen aus unserem CrowdNewsroom zufolge mit regelmäßigen Erhöhungen an den Mietspiegel heran.

9) Mieter wissen nicht immer, wer der Eigentümer ist

Wenn man den tatsächlichen Eigentümer nicht kennt, kann es passieren, dass man vermeintlich bei einer Stiftung mietet, tatsächlich aber bei einem Fonds gelandet ist. Ein Mieter hat mit unserer Hilfe wissen wollen, ob die Stiftung, die auf seinem Mietvertrag als Vermieter einer altersgerechten Wohnung angegeben ist, auch der Eigentümer des Hauses ist. Die Recherche ergab, dass dahinter ein Investmentfonds stand. Womöglich hätte er sich in diesem Fall für einen anderen Alterssitz entschieden.

10) Politiker fordern Immobilienregister

Ein erster, einfacher Schritt wäre ein zugängliches Immobilienregister. Das fordern mittlerweile mehrere Parteien. In anderen Ländern Europas gibt es diese Register. Jeder kann dort einsehen, wer Eigentümer eines Hauses ist. Dieses Register wäre, wenn es auf Unternehmen als Eigentümer beschränkt wäre, im Einklang mit dem Datenschutz und würde niemandem schaden. Im Gegenteil: Es könnte die Bekämpfung von Geldwäsche erleichtern, die Basis für einen Wohn-TÜV bilden und eine differenziertere und ehrlichere Debatte über den Wohnungsmarkt ermöglichen. Alle Ergebnisse unserer Recherche zum Wohnungsmarkt in Hamburg finden Sie auf unserer Themenseite.

Bei den großen Immobiliendeals werden oft keine Steuern fällig. Eine Lücke im Gesetz macht's möglich.© Correctiv

Wem gehört die Stadt?

Eine Milliarde verschenkt

Immobilienfirmen können sich weiter über Steuerschlupflöcher freuen. Heute stellen Bund und Länder einen Plan vor, um Steuertricks künftig zu erschweren. Abgeschafft werden sie aber nicht. Hamburg entgehen dadurch Millionenbeträge. CDU/CSU blockieren zudem mehr Transparenz bei Steuergeschäften.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

[Dieser Artikel wurde zuletzt am 4. Juli 2018 mit dem Schlussbericht der Arbeitsgruppe aktualisiert]

160 Euro pro Tag sind ein stolzer Preis für ein Apartment von 60 Quadratmetern. Das wären rund 4.800 Euro im Monat. Von außen wirkt das mehrstöckige Wohnhaus im noblen Hamburger Viertel Harvestehude unscheinbar. Der Vermieter bietet hier einen Rund-um-Service für Kurzzeitmieter an, eine Art Apartment-Hotel. Während der Eigentümer mit seinen Wohnungen gutes Geld verdient, konnte er ganz legal die Grunderwerbsteuer beim Kauf des Hauses sparen. Der Stadt Hamburg entgingen mindestens 300.000 Euro.

Möglich ist das, weil für Unternehmen auf dem Immobilienmarkt andere Regeln gelten als für Privatpersonen.

Eine Milliarde, die fehlt

Während jeder, der privat eine Wohnung kauft, Grunderwerbsteuer zahlen muss, sparen Unternehmen durch einen ganz legalen Trick geschätzt eine Milliarde Euro an Grunderwerbsteuern pro Jahr.

Im Jahr 2015 erwarb zunächst eine Luxemburger Firma das Apartment-Haus für 6,8 Millionen Euro und berichtete auf ihrer Webseite, dass der Kauf über einen „Share Deal“ abgelaufen sei. Sie kaufte nicht das Haus, sondern Anteile an einem Unternehmen, dem das Haus gehört. Zwei Jahre später wurde das Haus erneut verkauft. Wieder durch einen Share Deal. Die Käufer mussten nachweislich keine Grunderwerbsteuern zahlen.

Die Große Koalition hatte nach der Bundestagswahl versprochen, das Schlupfloch zu schließen. Das wird sie nicht schaffen. Heute stellt eine Arbeitsgruppe der Finanzminister der Länder und des Bundes ihren Vorschlag für eine kleine Reform in Berlin vor. Sie wollen die Zahl der steuerfreien Immobiliendeals wenigstens verringern.

„Wir haben eine praktikable Lösung gefunden, die Steuervermeidung bei Immobilienkäufen zu erschweren“, sagt die Finanzministerin aus Schleswig Holstein, Monika Heinold (Grüne) gegenüber CORRECTIV. Sie stellt sich hinter den Kompromiss, der vor allem der Angst der Länder geschuldet ist, dass die Grunderwerbssteuer sonst vielleicht ganz auf den Bund übergegangen wäre.

Vor allem Vertreter ihrer Partei und selbst Eigentümerverbände hatten härtere Schritte gefordert. „Die Anpassungen sind ein Tropfen auf den heißen Stein und werden das Problem der Share Deals auf absehbare Zeit nicht lösen“, sagt die finanzpolitische Sprecherin der Grünen im Bundestag, Lisa Paus.

Dem Staat entgehen nach Schätzungen des hessischen Finanzministeriums pro Jahr Steuern in Höhe von etwa einer Milliarde Euro. Wie viele Millionen die Stadt Hamburg verliert, kann die Finanzbehörde auf Anfrage nicht beziffern, weil die Share-Deal-Verkäufe nicht erfasst werden. Geschätzt wird, dass bis zu ein Drittel aller Immobilienverkäufe in Großstädten per Share Deal abgewickelt werden. Es sind Millionenbeträge, die der Stadt für Investitionen fehlen.

Ungerechte Steuer

Jeder, der privat eine Wohnung oder ein Eigenheim kauft, wird unmittelbar vom Finanzamt aufgefordert, in Hamburg 4,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an die Stadt abzuführen. Anders ist es für Unternehmen, die im großen Stil Immobilien kaufen. Sie können die Steuer leicht vermeiden, indem sie nicht Eigentümer des Hauses werden, sondern die Anteile der Firma kaufen, der das Haus gehört. Bei großen Deals wird ein Haus einfach in eine Firma umgewandelt. Der Ankauf von weniger als 95 Prozent der Firmenanteile ist steuerfrei. Die Stadt kann in solchen Fällen keinen Cent an Steuern einfordern. Branchenkenner berichten, dass der Preis der Immobilie dadurch nicht viel billiger wird, sondern der Käufer einen Teil der eingesparten Steuern direkt an den Verkäufer zahlt.

Mit dem Steuerprivileg sollte ursprünglich vermieden werden, dass der Käufer eines produzierenden Unternehmens nicht auch noch Grunderwerbssteuern auf alle dazugehörenden Gebäude zahlen muss. Seit einigen Jahren nutzen aber auch Immobilienfirmen die Möglichkeit in großem Stil.

Oft werden Firmen nur zu dem Zweck gegründet, eine Immobilie steuerfrei zu übertragen. Sie werden zu 94,9 Prozent von einem Unternehmen gekauft, die übrigen 5,1 Prozent bleiben entweder beim Verkäufer oder ein drittes Unternehmen erwirbt den Restanteil.

Zu diesen Anteilen wurde nach Recherchen von CORRECTIV und „Hamburger Abendblatt“ auch das Apartmenthaus in Harvestehude 2017 verkauft. Die Käufer mussten der Stadt Hamburg beim Kauf somit keine Steuern zahlen.

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Eigentümer bleiben im Dunkeln

Ein weiteres Problem der Share Deals ist die Intransparenz der Eigentümerstruktur. Im Grundbuch bleibt der Eigentümer eingetragen, der das Haus in Geschäftsanteile umgewandelt und verkauft hat. Der neue Eigentümer wird nicht eingetragen, weil er nicht das Haus, sondern die Firma erwirbt. Bei weiteren Verkäufen wird es noch undurchsichtiger. Für Mieter ist somit nicht erkennbar, welche Eigentümer tatsächlich hinter den Firmenkonstrukten stecken.

Auch für die Behörden ist nicht zu sehen, wer die wahren Eigentümer sind, weil bei Share Deals der Verkauf nicht vom Grundbuchamt erfasst wird. Das kann ein Einfallstor für Geldwäsche sein. Die Bundesregierung teilte zuletzt mit, dass es eine hohe Dunkelziffer von „Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien“ gebe.

Fast alle für Reform

Die Grünen kritisieren seit Langem, dass die Unternehmen auf Kosten der Bürger Steuern vermeiden: „Es kann nicht sein, dass einige wenige große Investoren Steuerschlupflöcher nutzen und so die Grunderwerbsteuer umgehen, während Otto-Normal brav seine Steuern zahlt“, so die Abgeordnete Paus.

Auch im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD ausdrücklich vereinbart, eine neue Regelung zu finden, „um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden.“

Selbst große Immobilienverbände zeigten sich zuletzt einer Reform aufgeschlossen gegenüber. Der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes Hamburg, Torsten Flomm, sagte gegenüber CORRECTIV, dass es Sinn mache, „darüber nachzudenken, ob nicht die Grenze für die Nichterhebung der Grunderwerbsteuer von fünf Prozent auf 25 Prozent der Geschäftsanteile angehoben wird.“ Damit wäre es weniger attraktiv für Unternehmen, ein Haus durch einen Share Deal zu kaufen.

Flomm schlägt sogar eine volle Besteuerung von Immobilienfirmen vor, wenn man die „Grunderwerbsteuerpflicht an einer Quote des Grundbesitzwertes am Gesellschaftsvermögen festmacht“. Wenn also klar ist, dass es bei der Transaktion nur um den Erwerb einer Immobilie geht, soll der volle Steuersatz gelten. Flomms Offenheit gegenüber einer Reform hat auch damit zu tun, dass sein Verband sowohl Immobilienunternehmen als auch Privateigentümer vertritt.

Angst der Kommunen

Warum schafft die Politik die Regelung nicht einfach ab? Das liege auch an verfassungsrechtlichen Bedenken, heißt es aus dem Kreis der Finanzminister. Schon 2016 hatten die Finanzminister von Hessen und Nordrhein-Westfalen die Arbeitsgruppe des Bundes und der Länder eingesetzt, um eine Reform vorzubereiten, die von vornherein komplex war. Eine Abschaffung des Privilegs für die Unternehmen hätte dazu führen können, dass die Zuständigkeit der Grunderwerbsteuer von den Ländern auf den Bund übergeht. Damit wäre den Ländern eine ihrer Haupteinnahmequellen entgangen. Um das zu vermeiden, wurde jahrelang nach Lösungen gesucht.

Künftig soll bei einem Verkauf im Wege eines Share Deals der Verkäufer und nicht der Käufer die Grunderwerbssteuer tragen. Die Minister erhoffen sich davon, dass Verkäufer in dem Fall eher alle Anteile verkaufen und so mehr Share Deals steuerpflichtig werden.

Zudem sollen Firmen Steuern künftig schon zahlen, wenn sie 90 Prozent  Geschäftsanteile an einem Haus erwerben. Bisher lag die Quote bei 95 Prozent. „Unsere Reform ist weniger symbolträchtig, aber sie wird direkte Effekte haben.“ Sie soll noch in diesem Jahr umgesetzt werden.

CDU blockiert Transparenz

Die Minister konnten sich nicht darauf einigen, dass Share Deals den Behörden wenigstens angezeigt werden müssen, wenn sie schon nicht in den Grundbüchern auftauchen. Der Vorschlag, mehr Transparenz bei Steuergeschäften zu schaffen, sei vor allem von CDU/CSU-regierten Ländern abgeblockt worden, heißt es aus der Arbeitsgruppe.

Falls sich der derzeitige Eigentümer des Apartmenthauses in Harvestehude entschließen sollte, zu verkaufen, könnte es für ihn künftig etwas aufwendiger werden, die Grunderwerbsteuern zu umgehen. Unmöglich ist es nicht.

[Update 4. Juli 2018]

Das Dokument: Schlussbericht der Arbeitsgruppe zu Share Deals

Bereits 2016 beauftragte die Finanzminsterkonferenz eine Arbeitsgruppe, die sich mit Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer durch sogenannte Share Deals beschäftigte. Dieses Dokument ist eine Vorabfassung des Schlussberichtes, den die Arbeitsgruppe im Juni präsentierte. Auf der letzten Seite stehen die konkreten Empfehlungen für eine Reform der Grunderwerbsteuerpflicht.

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Wir wollen den Wohnungsmarkt transparenter machen und laden Sie ein, sich zu beteiligen. Wem gehört die Stadt? Wer beeinflusst die Preise, wer macht fragwürdige Deals zum Nachteil der Mieter? Wir recherchieren mit den BürgerInnen Hamburgs und fragen, wer die Eigentümer sind. Machen Sie jetzt mit! Hier finden Sie mehr Informationen zu unserem Rechercheprojekt.

Die Hambuger Genossenschaften zeigen, wo ihre Wohnungen liegen. Die großen privaten Investoren lehnen das ab.© Correctiv

Wem gehört die Stadt?

Genossenschaften legen ihre Wohnungen offen

Die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften veröffentlichen erstmals die Bestände ihrer etwa 130.000 Wohnungen. Darauf haben sich die Vertreter von 30 Genossenschaften als Reaktion auf die Bürgerrecherche „Wem gehört Hamburg?“ verständigt. Anders die Saga: Das kommunale Wohnungsunternehmen will seine Daten nicht veröffentlichen.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Auf der Webseite des Arbeitskreises der Genossenschaften sind die Adressen und Stadtviertel von etwa 130.000 Wohnungen einsehbar, die genossenschaftlich organisiert sind. Nach Aussage der Genossenschaftsvertreter geht die Initiative, eine klare Übersicht zu schaffen, auf die gemeinsame Recherche „Wem gehört Hamburg?“ von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt zurück. „Wir waren uns einig, dass wir unsere Listen gemeinsam veröffentlichen können. Aus unserer Sicht spricht nichts dagegen, den Wohnungsmarkt transparenter zu machen“, sagte Andrea Böhm, die Sprecherin des Arbeitskreises der Genossenschaften.

Die Genossenschaften besitzen in Hamburg knapp ein Fünftel der insgesamt über 700.000 Mietwohnungen in der Hansestadt. Ebenso viele Wohnungen gehören der städtischen SAGA. Mehr als 420.000 Wohnungen befinden sich auf dem freien Markt.

Das Problem: Der Markt ist intransparent. Selbst der Stadt liegt keine Übersicht mit allen Eigentümern vor. Das sagte Christian Carstensen, der die Präsidialabteilung in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen leitet. Sie wüssten auch nicht, wer die privaten Eigentümer mit den meisten Mietwohnungen in Hamburg seien. Der Arbeitskreis der Genossenschaften ist die erste Eigentümergruppe, die einen Einblick in ihren Bestand gewährt.

Entscheidung nach Bekanntwerden der Bürgerrecherche

Viele einzelne Genossenschaften wie die „Wohnungsbaugenossenschaft von 1904“ veröffentlichten schon vorher auf ihren eigenen Webseiten Informationen über die einzelnen Wohnobjekte.

Nach dem Start des Rechercheprojektes „Wem gehört Hamburg?“, das mehr Licht in den intransparenten Wohnungsmarkt bringen will, beschlossen die Vorstände der Genossenschaften in einer Sitzung im Januar einstimmig, die Informationen über ihre Wohnungen zusammenzufassen: „Wir zeigen gern, dass wir ein guter Vermieter sind, der 130.000 Wohnungen zu durchschnittlichen Mietpreisen unterhalb des Mietenspiegels anbieten“, sagte Genossenschaftsvertreterin Böhm.

Der durchschnittliche Mietpreis der Wohnungen liegt bei 6,37 Euro und damit gut zwei Euro unter dem aktuellen Mietenspiegel in Hamburg.

Der Mieterverein zu Hamburg begrüßt den Schritt der Genossenschaften. Der Vorsitzende Siegmund Chychla verweist auf andere Länder, in denen Eigentümer am Wohnungsmarkt öffentlich einsehbar sind. „Die skandinavischen Länder sind auch ein gutes Beispiel dafür, dass Transparenz der Grundbücher zum Beispiel nichts mit einer Neiddebatte oder An-den-Pranger-stellen zu tun hat“, sagt Chychla. „Wir können auch die restlichen Vermieter nur ermuntern, diesem Beispiel zu folgen und mit mehr Transparenz der Geheimniskrämerei oder kruden Verschwörungstheorien zu begegnen.“

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Grüne fordern öffentliches Immobilienregister

Am Montag hatte der Vorsitzende der Grünen, Robert Habeck, ein öffentliches Immobilienregister gefordert, aus dem hervorgeht, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilien ist. In der „Süddeutschen Zeitung“ sagte er, dass „die Eigentümer einer Immobilie transparent werden“ müßten. Sie „dürfen sich nicht länger hinter dubiosen Briefkastenfirmen in Steueroasen verstecken”.

Die Antikorruptionsorganisation Transparency Deutschland sieht in dem Schritt der Genossenschaften einen wichtigen Beitrag für eine bessere Stadtplanung und fordert die Stadt auf, „die Besitzverhältnisse der Hamburger Immobilien dauerhaft öffentlich zugänglich“ zu machen. „Wenn Planer und Bürger um die Verteilung des Immobilienbesitzes in der Stadt wissen, kann eine informierte Debatte über Stadtplanung stattfinden. Fehlentwicklungen kann man so früh entgegenwirken, sagt Helena Peltonen-Gassmann, Leiterin der Transparency-Regionalgruppe Hamburg und Schleswig-Holstein.

Größte Eigentümer bleiben unbekannt

Die großen privaten Eigentümer geben nur wenige Informationen über ihre Wohnungsbestände bekannt. CORRECTIV und das Hamburger Abendblatt fragten bei dreizehn großen Immobilienfirmen nach, ob sie die Lage ihrer Immobilien in Hamburg veröffentlichen. Der mutmaßlich größte private Eigentümer Vonovia gibt lediglich an, dass 11.000 Wohnungen des Unternehmens in verschiedenen Stadtteilen liegen. Auch der skandinavische Immobilienkonzern Akelius (4.300 Wohnungen) äußert sich nicht dazu, welche Häuser dem Unternehmen gehören.

Es bleibt damit in vielen Fällen verborgen, welche Unternehmen am Immobilienmarkt aktiv sind und die Mietpreise in der Hansestadt mit bestimmen. Weitgehend unbekannt ist zum Beispiel, wie viele Hamburger Mietwohnungen zu Immobilienfonds gehören. Erst kürzlich berichtete CORRECTIV über einen Fonds der dänischen Firma Core Property, die 1.500 Wohnungen in Hamburg besitzt, aber noch nicht einmal eigene Mitarbeiter in Deutschland beschäftigt. Mieter hatten sich über den schlechten Zustand einiger Wohnungen des Fonds beschwert. Core Property hingegen weist in einer Stellungnahme darauf hin, dass sie „versuchen, die Häuser in einem guten Zustand zu erhalten.“

Kommunales Wohnungsunternehmen verweigert Auskunft

Mit der FEWA-Gruppe kündigte ein großer privater Eigentümer nun an, die eigenen Wohnungen auf einer interaktiven Karte online zu stellen. Die Informationen würden „in etwa 4-6 Wochen auf unserer Homepage aktiv sein“, so eine Sprecherin der FEWA-Gruppe gegenüber CORRECTIV. FEWA baut ausschließlich öffentlich geförderte Wohnungen.

Neben den Genossenschaften ist die städtische SAGA größter Wohnungseigentümer der Hansestadt. Auf Anfrage hieß es, man wolle die exakte Lage der Bestände nicht veröffentlichen. Ein SAGA-Sprecher warnt davor, dass Informationen über die Lage der SAGA-Wohnungen den Datenschutz der Mieter gefährden könnte. Die Herausgabe von Adressen mache es möglich, „Personen als SAGA-Mieter zu identifizieren.“ Die Mieter sollten „selbst darüber entscheiden, ob ihre Daten über diesen Weg der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden oder nicht.“

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Mieter beschweren sich über marode Zustände ihres Hauses in der Bundesstraße 22 in Hamburg. Eigentümer ist ein millionenschwerer Fonds.© Klaus Bodig

Wem gehört die Stadt?

Ein gefährlicher Balkon

Ein Fonds verspricht seinen Anlegern, darunter zwei Pensionskassen, Rendite mit Hamburger Mietwohnungen. Seitdem steigen die Mieten, während nötige Reparaturarbeiten ausbleiben.

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von Justus von Daniels , Jonathan Sachse

Die Fassade bröckelt, durch die Balkonböden ziehen sich Risse. Doris Schwettscher hat die Hausverwaltung mehrfach gewarnt, dass bald Stuck der Außenfassade oder des Balkons abplatzen und auf den Bürgersteig fallen könnte. Auch im Treppenhaus platzt der Putz ab und hat Löcher. „Wenn Gäste unser Treppenhaus sehen, ist uns das fast schon peinlich“, sagt die Hamburgerin. Der Eigentümer sieht keinen Bedarf, den Balkon oder die bröckelnde Fassade zu reparieren. Doris Schwettscher lebt mit ihrem Mann, einem pensionierten Lehrer, in einem schönen Altbau auf 130 Quadratmetern. Sie wohnen gern hier. „Es ist nicht der schicke Teil vom Rotherbaum, hinter unserem Haus fährt die Bahn, Lärmschutz gibt es nicht.“ Auch deshalb war die Miete erschwinglich. 2007 wechselte der Eigentümer. Alle drei Jahre flattern nun Mieterhöhungen ins Haus. Die Mieter zahlen 8 Euro pro Quadratmeter. Das liegt noch knapp unter dem Mietspiegel. „Aber es kann doch nicht sein, dass der Eigentümer noch nicht mal die dringendsten Reparaturen ausführt“, sagt Schwettscher.

Millionenschwerer Eigentümer

Dabei gehört das Haus einem Unternehmen, das millionenschwere Immobilienfonds auflegt, dem dänischen „Core Property Management“. Hinter Core Property steht ein dänisches Bankenkonsortium. Das Management von Core Property gibt in einer Stellungnahme an, zu „versuchen, die Häuser in einem guten Zustand zu erhalten.“ Mit dem Haus, in dem die Schwettschers leben, gebe es „Probleme mit der Feuchtigkeit im Keller“, die das Unternehmen beheben wolle. Der Balkon sei in einem „angemessenen Zustand“. Merkwürdig sind auch einige Rechnungen, die die Schwettschers von der Hausverwaltung erhielten und die CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt vorliegen. Für die Wartung eines Fahrstuhls etwa, den es gar nicht gibt. Für Gartenarbeiten, die sie bezahlen sollten, obwohl das Haus keinen Garten hat. Die Hausverwaltung teilt auf Nachfrage mit, dass „keine Position Fahrstuhlkosten oder Gartenpflege aufgelistet oder abgerechnet worden ist.“ Wer in die Fonds investieren möchte, muss genügend Geld mitbringen: mindestens 100.000 Euro. „Die Anlegergesellschaft richtet sich an institutionelle Anleger und wohlhabende Investoren“, schreibt Core Property in einem Informationsschreiben für Investoren. Den Fonds gehören zahlreiche Häuser in Hamburg. Auf der eigenen Webseite nennt Core Property die Adressen von mehr als 1.500 Wohnungen in Hamburg. Mit den Immobilien verspricht der Konzern den Anlegern Rendite. Und die erwirtschaftet der Konzern auch, indem er regelmäßig Mieten erhöht und bei Renovierungen spart. Während der laufenden Bürgerrecherche „Wem gehört Hamburg?“ von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt meldeten sich gleich mehrere Mieter mit Hinweisen zu 23 Häusern, die dem dänischen Immobilienunternehmen zuzurechnen sind. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben „in den letzten Jahren mehrere Häuser in Hamburg erworben“.

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Kaum erreichbar

Für die Mieter ist der Eigentümer nicht direkt erreichbar. Core Property unterhält in Hamburg nur eine repräsentative Adresse. „Wir haben keine eigenen Mitarbeiter in Deutschland“, teilt das Unternehmen mit. Drei verschiedene Hausverwaltungen kümmern sich um die Immobilien. „Bei unserer Hausverwaltung muss man schon hartnäckig sein, um die telefonisch zu erreichen“, sagt Doris Schwettscher. Andere Mieter berichteten von ähnlichen Zuständen wie bei der Familie Schwettscher. Ein junges Paar lebt seit dem letzten Jahr in einer Wohnung von Core Property im Hamburger Stadtteil Hammerbrook. Pro Quadratmeter zahlen sie 14 Euro Miete. „Wir haben dauernd Stress mit der Hausverwaltung, weil die Wohnung komplett vernachlässigt wurde“, sagen die beiden. Sie wollen ungenannt bleiben. In der Küche gebe es Schimmel, an der Wand feuchte Stellen. Die Hausverwaltung habe die Schäden zwar dokumentiert, dann aber trotz mehrfacher Aufforderungen bis Anfang Mai nichts unternommen. Core Property äußerte sich auf Nachfrage nicht dazu. „Die Hausverwaltung übernehmen lokale Firmen, aber alle Entscheidungen über Mietniveau und mögliche Renovierungen und Änderungen in den Mietverträgen trifft Core Property Management“, heißt es in einem Informationsschreiben über den Fonds für deutsche Immobilien. Core Property stelle sicher, dass die „Mieten-Steuerung“ optimiert werden könne. Mit anderen Worten: die Mieten steigen.

Rendite für Rentner

Auch in der benachbarten Woltmanstraße 20 kaufte der dänische Fonds vor gut zehn Jahren ein marodes Haus. Allerdings unternahm der Eigentümer keine Erhaltungsmaßnahmen. Die „taz“ berichtete 2013, wie Mieter von heute auf morgen ihre Wohnungen verlassen mussten, weil ihr Haus angeblich einzustürzen drohte. Das denkmalgeschützte Gebäude wurde letztlich abgerissen. Gerade entsteht ein Neubau. Zu dem Fall äußerte sich Core Property auf Nachfrage nicht.
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Ein aktuelles Foto von der Woltmanstraße 20: Mittlerweile wurde ein Neubau hochgezogen. Das vorherige denkmalgeschützte Gebäude wurde komplett abgerissen.
CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/legalcode)
Florian Muhl
In dem Fonds, zu dem auch die Wohnung der Schwettschers zählt, haben auch zwei dänische Pensionskassen ihr Geld angelegt. Insgesamt verfügt der Fonds über 345 Millionen Euro, die auf dem Immobilienmarkt vermehrt werden sollen. Core Property spricht von „Langzeitinvestitionen“. Von den Renditen der Mietshäuser profitieren am Ende also auch Rentner. Ob der Balkon der Schwettschers jemals repariert wird, weiß das Ehepaar nicht. Mittlerweile stellt Doris Schwettscher nur noch Blumen auf den Balkon. „Wir setzen uns da nicht mehr drauf, das ist uns zu gefährlich.“

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Die Wohnung ist ihe Heimat, sagt Rentnerin Angelika Kleist. Wie lange noch? Ihr Vermieter verlangt immer höhere Mieten.© Klaus Bodig

Wem gehört die Stadt?

„Diese Wohnung ist meine Heimat“

Seit Jahrzehnten kümmert sich die Rentnerin Angelika Kleist um ihre Wohnung, als wäre sie ihr Eigentum. Jetzt sagt sie: „Ich hoffe, ich sterbe, bevor ich mir die Miete nicht mehr leisten kann.“ Denn der Eigentümer schraubt die Miete immer weiter in die Höhe.

weiterlesen 8 Minuten

von Jonathan Sachse , Justus von Daniels , Margherita Bettoni

Im Januar kam der Brief. Angelika Kleist* hat auf das Schreiben gewartet und gleichzeitig gehofft, dass die Mieterhöhung dieses Jahr nicht so hoch ausfallen wird.

„Das geht schon seit Jahren so“, sagt die Rentnerin Angelika Kleist*. Die Stadt Hamburg veröffentlicht alle zwei Jahre einen neuen Mietenspiegel. Wenig später erhält die Mieterin eine Mieterhöhung. So steigen die Ausgaben für ihre 60qm-Altbauwohnung in Hoheluft. Die 76-jährige kommt jetzt an ihre finanziellen Grenzen.

Kleist lebt seit 41 Jahren in dieser Wohnung, die sie als ihre Heimat bezeichnet. Sie trägt einen Kurzhaarschnitt und eine silberne Brosche auf dem weinfarbenen Pullover. Die Wohnung ist eingerichtet in einer Mischung aus günstigen Ikea-Schränken, selbstgebauten Regalen und stilvollen alten Möbeln, die sie auf Flohmärkten gekauft hat. Ein Biedermeiersofa im Wohnzimmer. Ein Hängeschrank in der Küche. Eine liebevolle und überraschend harmonische Zusammenstellung.

Ihre Rente beträgt 1.190 Euro im Monat. Davon muss sie Miete, Telefon, ihre Monatsfahrkarte und Lebensmittel bezahlen. Das Problem: Die Miete frisst mittlerweile fast drei Viertel ihrer Rente auf. Jede Mieterhöhung fühlt sich für Kleist wie ein Countdown an: Wie lange kann ich die Miete für die Wohnung noch bezahlen? Wo soll ich hin?

2002 betrug ihre Miete 494 Euro, 2010 zahlte sie 550 Euro. 2018 sind es schon 739 Euro. Dazu kommen noch Ausgaben für Wasser und Strom. 812 Euro sind es insgesamt.

Mit dem Eigentümer kann sie anders als früher nicht über ihre Lage sprechen. Sie weiß gar nicht, wem die Wohnung mittlerweile gehört.

Jetzt sagt sie: „Ich hoffe, dass ich früh genug sterbe, bevor ich mir die Wohnung nicht mehr leisten kann.“

Mietanstieg trotz Mietpreisbremse

„Für manche Eigentümer ist der neue Mietspiegel wie ein fester Termin, um die Miete anzuziehen“, sagt Rolf Bosse. Er arbeitet als Rechtsanwalt für den Mieterverein zu Hamburg. Was die Rentnerin Kleist erlebt, betrifft viele Hamburger. Seit 2003 erhöhte sich die durchschnittliche Miete in Hamburg von 6,13 Euro pro Quadratmeter auf 8,44 Euro.

Diese Entwicklung sollte mit der Mietpreisbremse verlangsamt werden. Seit 2015 dürfen Mieter nur noch alle zwei Jahre ihre Miete an die Marktpreise anpassen, wenn der neue Mietenspiegel veröffentlicht wird oder wenn sie bestimmte Modernisierungen durchführen, an denen sich Mieter anteilig beteiligen müssen.

Tatsächlich verlangsamte sich der Mietanstieg seitdem kaum. Von 2015 bis 2017 stiegen die Mieten um 5,2 Prozent. In der Periode zuvor waren es 6,1 Prozent.

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Die Wohnung als Heimat

Als Kleist 1977 einzog, war die Wohnung heruntergekommen: In der Küche und im Bad gab es große Löcher in den Wänden. Die Fenster waren so marode, dass sie anfangs im Winter mit ihrem Dufflecoat im Wohnzimmer saß. Bei der Erstbesichtigung fragte sie der Verwalter sogar, ob sie die Wohnung in diesem Zustand denn wirklich nehmen wolle. Aber Kleist, die mit 35 Jahren noch nie ein eigenes Zuhause gehabt hatte, hatte sich in die Wohnung verliebt und dachte, das könne ein Nest für sie und ihren Sohn werden.

Lange Zeit suchte Kleist nach einer Heimat. Ihr Berliner Geburtshaus wurde im zweiten Weltkrieg zerbombt. Später lebte sie vier Jahre bei der Familie einer Freundin in Hamburg. So konnte sie Musik studieren. 1964 zog sie nach Bagdad und spielte zwei Jahre lang im staatlichen irakischen Symphonieorchester. Zurück in Hamburg unterrichtete sie bis zum Renteneintritt an der staatlichen Jugendmusikschule.

Als sie damals das erste Mal in der Wohnung im Stadtteil Hoheluft stand, wollte sie einfach ankommen. „Alle sprechen heutzutage von Heimat. Diese Wohnung ist meine Heimat, meine zweite Haut“, sagt sie heute.

Angst vor dem Brief

Sie zahlte die Renovierung aus eigener Tasche und beauftragte Handwerker, um die großen Löcher in den Wänden zu füllen und das Bad einzubauen. Sie tapezierte und strich die Wände. Von den anfänglich maroden Zuständen ist heute nichts mehr zu sehen.

„Ich habe so viel investiert, um diese Wohnung so schön einzurichten, ich gehe sorgsam mit ihr um und kümmere mich um alles“, sagt Kleist. Sie zahle seit 41 Jahren ihre Miete pünktlich. „Das ist doch auch Kapital“.

Vielen geht es wie Frau Kleist. Sie fürchten, dass die Mieterhöhungen kein Ende nehmen. Die Berechnung des Mietenspiegel müsse reformiert werden, sagt Bosse vom Mieterverein: „Es fließen nur Daten von Wohnungen ein, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben“. Der Mieterverein schlägt vor, den Zeitraum der berechneten Mieten auf zehn Jahre zu verlängern. Dann würden auch günstigere Mieten aus älteren Verträgen in die Berechnung einfließen.

Die Briefe mit den Mieterhöhungen machen ihr Angst. Sie fragt sich alle zwei Jahre, wie lange sie das noch aushalten kann. Im Jahr 2002 wechselte der Eigentümer. Sie zeigt die Rechnungen mit den Mieterhöhungen. „Es ist klar, dass der Besitzer seine gesetzliche Möglichkeiten zur Erhöhung erschöpft“, sagt Kleist.

Die Musiklehrerin hat sich schon umgeschaut, ob sie in eine kleine Wohnung ziehen soll. „Die kleinen Wohnungen sind heute so teuer wie meine Miete hier“, sagt sie. Bei den derzeitigen Preisen für Neuvermietungen müßte sie ganz aus der Stadt raus. „Das ist doch mein Viertel, wie soll ich denn mit 76 Jahren nochmal ganz woanders anfangen“ sagt Kleist, die in Hoheluft zu Hause ist.

Der Eigentümer kennt ihre Geschichte nicht. Vermutlich weiß der Vermieter nicht, was sie investiert hat. Ihre Hausverwaltung hat ihr bis heute nicht den Namen des Eigentümers genannt. Sie würde den neuen Eigentümer zu einem Kaffee in ihre Wohnung einladen und ihm ihre Geschichte erzählen.

*Angelika Kleist heißt anders. Ihren echten Namen wollte sie nicht veröffentlichen. Alle Angaben zu ihrer Person entsprechen aber der Realität.

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Vier Meinungen zur Krise des Wohnungsmarktes in der mobilen CORRECTIV-Redaktion auf St. Pauli© Jonathan Sachse

Wem gehört die Stadt?

Hamburg will Ausverkauf der Grundstücke stoppen

In der mobilen Redaktion von CORRECTIV in Hamburg diskutierten Vertreter der Stadt und der Wohnungswirtschaft über die Krise am Wohnungsmarkt. Die Ideen für Lösungen gehen weit auseinander.

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von Justus von Daniels

Um die Kostenexplosion auf dem Wohnungsmarkt zu dämpfen, setzt die Stadt auf mehr Kontrolle über die Grundstücke. „Die Stadt will eigene Grundstücke vermehrt in Erbpacht vergeben“, sagte Karin Siebeck, Leiterin des Amt für Wohnungen und Stadtplanung, auf einer Diskussionsveranstaltung des Recherchezentrums CORRECTIV. „Hamburg hat über Jahre keine vorausschauende Liegenschaftspolitik betrieben“. Die Zahl von Flächen, die nur auf Zeit vergeben werden, wachse. Konkrete Zahlen nannte sie nicht.

Der Verkauf von Grundstücken ist für die Stadt eine schnelle Einnahmequelle. Werden sie über Erbpacht vergeben, fällt diese Einnahme weg, die Stadt kann aber langfristig mehr gestalten und zumindest Geld über die Pacht verdienen. Mieterverbände fordern schon länger, dass die Stadt ihre eigenen Grundstücke nicht mehr verkaufen soll.

Am Donnerstag diskutierten Vertreter der Immobilienwirtschaft, der kommunalen Wohnungen, der Stadt und des Mietervereins über die Frage „Wie kann Hamburg bezahlbar bleiben?“. Die Debatte fand im Rahmen der gemeinsamen Recherche von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt zum Wohnungsmarkt statt. Seit Wochen beteiligen sich Mieter auf wem-gehoert-hamburg.de und teilen den Namen ihres Eigentümers mit.

„Grundstücke an Genossenschaften“

„Die hohen Mietpreise sind aus Gründen entstanden, die sich in den vergangenen Jahren wie eine Tsunamiwelle aufgetürmt haben“, sagte der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg, Siegmund Chychla. Es sei zu wenig gebaut worden und die Mietpreisbremse funktioniere nicht. Er fordert, dass die Stadt Flächen vorrangig an Baugenossenschaften vergibt, „damit die Mieten nicht nur 15 Jahre, sondern in den nächsten 50 Jahren im Bereich des Mietenspiegels liegen.“

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Die Idee, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft SAGA als Träger der kommunalen Wohnungen auf Mieterhöhungen im Rahmen des Mietenspiegels verzichtet, sei nicht sinnvoll, sagte Siebeck von der Baubehörde. „Wenn wir SAGA auferlegen würden, dass die Mieten nicht mehr steigen, wären die verhältnismäßig niedrigen Mieten automatisch aus dem Mietenspiegel raus“. Die SAGA macht jedes Jahr Gewinn mit ihren Wohnungen, der nach Aussage von Siebeck aber nicht an die Stadt abgeführt werde, sondern der SAGA zur Verfügung stehe.

„Vororte bezahlbar“

Axel Wittlinger, Chef des Immobilienverbandes IVD Nord hält die Lage am Wohnungsmarkt für akzeptabel. „Wir vermieten im äußeren Stadtgebiet immer noch für unter 9 Euro pro Quadratmeter.“ Mieter müssten akzeptieren, dass nicht jedes Viertel in der Innenstadt bezahlbar sei. Er fordert Steuererleichterungen für den privaten Wohnungsbau.

Andreas Breitner, Direktor des Verbands Norddeutscher Wohnungsunternehmen, forderte mehr Bautätigkeit in Hamburg, die Mietpreisbremse schaffe dagegen keine einzige Wohnung. Wie Chychla plädierte er, dass die Stadt ihre Grundstücke vorrangig an die Vermieter abgeben sollte, die auf Dauer für preiswerten Wohnraum sorgen.

„Wissen, wer investiert“

Gegen Spekulationsgeschäfte, die Mieten in die Höhe treiben, helfe auch Transparenz, sagte Chychla vom Mieterverein: „Die Wohnung darf kein Spekulationsgut sein. Man muss darauf achten, wer in Hamburg investiert und dass die Stadt bei der Grundstücksvergabe langfristig denke. „Wir gehen davon aus, dass das einen positiven Erfolg auf die Wohnungsmarktentwicklung der Stadt hat.“

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Die meisten Mehrparteienhäuser werden vermietet. Es gibt Alternativen für Mieter: Eine ist das Mietshäusersyndikat.© Correctiv

Wem gehört die Stadt?

Bezahlbare Miete garantiert

Im „Mietshäusersyndikat“ organisieren sich Mieter, um dem Markt Häuser zu entziehen. So verhindern sie Mieterhöhungen und überraschende Eigentümerwechsel. In Hamburg gibt es bisher nur sechs Projekte dieser Art – auch weil die Stadt das Modell nicht fördert.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Drei Jahre hatten Monika Thelosen und ihre Mitstreiter in Hamburg nach einem Grundstück gesucht, um gemeinsam ein außergewöhnliches Hausprojekt zu gründen. Sie wollten Mieter sein – aber trotzdem mitbestimmen, wie viel Miete sie zahlen müssen.

Heute teilen sich in dem Mehrparteienhaus „Inter-Pares“ rund 20 Mieter 800 Quadratmeter. Ein paar WGs gibt es und Familienwohnungen, im Erdgeschoss ist ein fairer Kaffeehandel.

Monika Thelosen hat geholfen, Kredite zu beantragen, aber sie selbst ist nicht Eigentümerin, sondern das „Mietshäusersyndikat“. Das ist ein Verbund aus Hausvereinen und der Mietshäuser Syndikat GmbH.

Das Syndikat ist ein ungewöhnlicher Eigentümer: Es ist ein Verbund, der mit Mietern gemeinsam Häuser kauft, um dauerhaft günstige Mieten zu sichern. Als Mieter wird man Mitglied dieses Verbundes und zahlt mit der Miete den Kredit auf den Hauskauf ab. Jederzeit können die Mieter aussteigen, damit entfallen die Pflichten eines Miteigentümers.

Es ist ähnlich wie bei einer Genossenschaft, nur dass man keine Einlage bezahlt. Und noch ein Unterschied: Die Häuser können nur mit Zustimmung aller Mitglieder des Syndikats wieder verkauft werden. So wird ein Haus langfristig vom Markt genommen.

Die Kommunen stehen diesem privaten Modell noch skeptisch gegenüber. In Hamburg gibt es bisher keine Förderung, wie es zum Beispiel bei Genossenschaften üblich ist.

Das Haus ist kein Privateigentum

Die Bewohner von „Inter-Pares“ entschieden sich bewusst dagegen, Eigentümer zu sein. „Dann bist du ja festgelegt“, sagt Thelosen. „Es kann ja sein, dass man zum Beispiel einen neuen Job bekommt und die Stadt verlassen muss.“ Vor allem aber wollten die Bewohner verhindern, dass mit ihrem Wohnraum Geschäfte gemacht werden können.

„Inter-Pares“ ist Teil des Mietshäusersyndikats. Das Haus gehört zu etwa gleichen Teilen der Hausgemeinschaft, in der die Mieter verbudnen sind, und dem bundesweiten Syndikats-Verbund. Die Hausbewohner entscheiden gemeinsam über alle Belange des Hauses. Verkauft werden kann es aber nur mit Zustimmung des gesamten Verbunds. Ein Haus, das einmal aufgenommen wurde, kehrt deshalb wohl kaum auf den freien Markt zurück.

Im Mietshäusersyndikat sind deutschlandweit 128 Hausprojekte organisiert. Alternative Wohnprojekte sind dabei, aber auch eine Senioren-WG, Werkstätten und Ateliers. Alle Gruppen eint ein Gedanke: Sie wollen gemeinschaftlich wohnen und Spekulation mit Häusern verhindern.

Kredite, die die Hausgemeinschaft aufnimmt, zahlen die Mitglieder über die Miete zurück – inklusive eines Solidarbeitrags für das Syndikat. Die Kaltmiete bei „Inter-Pares“ beträgt 6,70 Euro pro Quadratmeter. Zehn Cent davon fließen an den Verbund. Die Miete ist rund zwei Euro günstiger als der Hamburger Durchschnitt und fast vier Euro günstiger als in einem vergleichbaren Haus in der Gegend.

Will eine Partei ausziehen, kann sie ihren Vertrag wie eine Mieterin kündigen. Im Gegensatz zu einer Genossenschaft haben die Hausbewohner keine Einlagen. Der nächste Mieter zahlt mit seiner Miete weiter den Kredit ab.

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Keine Unterstützung durch die Stadt

So viel Glück wie Thelosen und ihre Mitbewohner hatten Janos Erdmann und seine Projektgruppe „Hacienda“ nicht. Auch sie wollten ein Wohnprojekt gründen, 2012, im Bernhard-Nocht-Quartier in St. Pauli. Ein Hamburger Investor hatte das Quartier sanieren wollen, doch es gab Widerstand. Als dann eines der Häuser einstürzte, wollte die Projektgruppe auf dem frei gewordenen Grundstück bauen. Der Investor war einverstanden mit dem Verkauf.

„Alles hätte gepasst“, sagt Erdmann. „Nur haben wir von der Stadt nicht die entsprechende Förderung bekommen.“ Eigentlich fördert Hamburg den gemeinschaftlichen Wohnungsbau mit dem Programm für Baugemeinschaften. Über zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. 20 Prozent der geeigneten städtischen Flächen sind dafür reserviert. Die Investitions- und Förderbank der Stadt Hamburg (IFB) unterstützt Baugemeinschaften mit Krediten. Das Problem: Das gilt nur für Genossenschaften, nicht aber für innovative Baumodelle wie dem Mietshäusersyndikat.

Die Mitglieder von „Hacienda“ verhandelten erfolglos mit dem Bezirk und der Stadt Hamburg.

Die Gruppe vermutet, dass die Stadt Hamburg keinen Präzedenzfall schaffen wollte. Bestätigt wird das von der Stadt nicht. Es ist aber grundsätzlich nachvollziehbar. Teil des Konzeptes ist, dass die Hausgemeinschaft eine GmbH gründet. Genossenschaften verfolgen kein kommerzielles Interesse, GmbHs schon.

Doch ist die Form der GmbH für das Mietshäusersyndikat in diesem Punkt nur Mittel zum Zweck. „Niemand will hier Gewinne machen“, sagt Erdmann. Man wolle ja Spekulation verhindern und die Mieten günstig halten.

Eine Genossenschaft kann theoretisch mit der Mehrheit der Mitglieder Wohnungen veräußern – auch gegen den Willen der Bewohner. Im Mietshäusersyndikat müssen das gesamte Syndikat und die Hausgemeinschaft zustimmen. Das erschien der Gruppe sicherer. Außerdem gefiel ihnen der Gedanke des Solidarfonds, mit dem das Syndikat in Zukunft weitere Projekte unterstützen kann.   

Ohne Unterstützung der Stadt war das Projekt „Hacienda“ aber nicht möglich. „Mein Eindruck ist, dass sie uns nicht fördern wollten“, sagt Erdmann heute. Für ihn und seine 20 Mitstreiter war nach dem Nein der Stadt Schluss.

Die Nachfrage steigt

In Hamburg gibt es momentan sechs Syndikats-Projekte, drei weitere sind in Planung. Doch das Interesse ist wesentlich höher. „Wir bekommen pro Monat fünf bis zehn Anfragen, viele davon für Hamburg“, sagt Monika Thelosen, die auch im Beratungsnetzwerk Nord des Syndikats aktiv ist.

Kein Grundstück, kein Haus, nicht genügend Geld – viele Gruppen geben auf. Dabei fördern andere Städte Syndikats-Projekte bereits. Die Stadt Tübingen etwa stellt neuen Projekten Übergangskredite zur Verfügung.

Ein wenig Hoffnung gibt es allerdings für Gruppen, die es Thelosen und Erdmann nachmachen wollen. „Das Thema wird wegen der großen Zahl an Grundstücken, die die Stadt momentan entwickelt, ergebnisoffen diskutiert“, sagt ein Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde.

Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop protestieren gegen Mieterhöhungen. Das Quartier gehört zu den ärmsten in Hamburg.© Alexander Peters

Wem gehört die Stadt?

„Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht!“

Seit Monaten protestieren Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop gegen den Wohnungskonzern Vonovia, der allein in Hamburg rund 11.000 Wohnungen besitzt. Nun könnte der Streit mit dem mächtigen Eigentümer eskalieren.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Der Mann in der Tür braucht kurz, bis er die zwei Frauen erkennt, die ihm gegenüberstehen. „Wir sind von der Mieterinitiative“, sagt Klaudia Krummreich. „Wir waren letzte Woche schon mal wegen der Unterschriften da“, sagt Kerstin Portugall.

Krummreich und Portugall haben sich durch Bauschutt und Staub in den zweiten Stock eines Wohnblocks am Schreyerring in Steilshoop gekämpft. Dutzende orangefarbene Kabel liegen offen auf der Wand. Der Mann erzählt, er habe zwar neue Fenster, dafür muss er aber auch 130 Euro mehr Miete zahlen. „Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht“, sagt er zum Abschied. „Viel Glück!“

Krummreich und Portugall sind Teil einer Mieterinitiative, die sich seit Monaten gegen den Immobilienkonzern Vonovia auflehnt. Nach und nach modernisiert der Immobilienriese seine knapp 2.100 Wohnungen im Quartier. Das ist bitter nötig. Aber die Mieter sollen mitbezahlen. Viele fürchten, dass sie sich das nicht leisten können.

Mangelnde Transparenz bei Abrechnungen

Nun läuft der Streit auf einen neuen Höhepunkt zu. Die Mieterinitiative hat einen Forderungskatalog mit 15 Punkten aufgestellt und 400 Unterschriften im Viertel gesammelt, die sie am 19. April dem Stadtteilbüro des Unternehmens übergeben wollen. Sie fordern unter anderem mehr Transparenz in der Abrechnung, Ansprechpartner und eine bessere Objektpflege.

Hauptsächlich aber will die Initiative, dass die Vonovia bei den Sanierungsarbeiten zwischen Modernisierung und Instandhaltung unterscheidet. Die Kosten für die energetische Sanierung darf der Konzern laut Gesetz auf die Mieter umlegen. Die Kosten für die Instandhaltung allerdings nicht. Fragt sich nur: Was ist was? Ist ein Fenster marode, muss es im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden. Hat es aber danach einen höheren Energie-Standard, kann das als energetische Sanierung gewertet werden.

Die Mieterinitiative und Mietervereine vermuten, dass der Konzern auch Kosten umlegt, die die Vonovia eigentlich für die Instandhaltung tragen muss. Zum Beispiel, wenn der Konzern Schimmel von den Wänden entfernt. „Diese Vermischung geht einfach nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg, der Mieter in Steilshoop berät.

 „Aber die Vonovia versucht es. Viele Mieter sind aus Angst vor einem Prozess bereit, die neue Miete zu zahlen.“ Laut Mieterinitiative beträgt die durchschnittliche Mieterhöhung in Steilshoop nach der Sanierung 40 Prozent der Vormiete. In einem Fall sind es laut Mieterverein zu Hamburg sogar 77 Prozent.

Aktionkonzern wehrt sich gegen Vorwürfe

Die Vonovia hält dagegen. Nur in seltenen Fällen betrage die Mieterhöhung 40 Prozent, mehr als 70 Prozent seien ausgeschlossen. „Bei der Modernisierungsumlage halten wir uns an die geltenden rechtlichen Vorgaben“, sagt Sprecherin Nina Henckel. „Wir trennen klar zwischen Instandhaltungen und Modernisierungen.“

Es gebe Härtefallregelungen und die Möglichkeit, die Miete in Raten zu zahlen. Zudem investiere die Vonovia auch in die Infrastruktur des Viertels. In Seniorenprojekte etwa, oder in die Sanierung der Mittelachse des Quartiers.

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Mit unter acht Euro pro Quadratmeter ist die Miete nach der Sanierung im Hamburger Vergleich immer noch günstig. Aber Steilshoop ist einer der ärmsten Stadtteile Hamburgs und liegt zudem nicht verkehrsgünstig am Rande der Stadt. Rund ein Viertel der Bewohner sind Leistungsempfänger, mehr als doppelt so viele wie im Hamburger Durchschnitt (10,3 Prozent).

Die Wohnblocks, die sich in rund 20 Ringen die Hauptstraße entlang ziehen, umfassen etwa 6.000 Wohnungen. Rund ein Drittel davon gehört dem Wohnungsriesen Vonovia, der in ganz Deutschland rund 340.000 Wohnungen besitzt. In Hamburg sind es rund 11.000 Wohnungen.

Dadurch dürfte er zu den größten Eigentümern in Hamburg gehören. Wer die Eigentümer sind, das recherchiert CORRECTIV gerade gemeinsam mit Mieterinnen und Mietern der Stadt Hamburg auf der Plattform wem-gehoert-hamburg.de.

Mieterhöhung von 40 Prozent nach Sanierung ungültig

Vonovia geht es gut. Die Mieteinnahmen hat er im vergangenen Jahr um 8 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro gesteigert, die Dividende für die Aktionäre erhöht. Und im Jahr 2018 will der Konzern eine Milliarde Euro in Modernisierungen stecken. Auch in Steilshoop.

„Ich werde mir dann schlicht meine Wohnung nicht mehr leisten können“, sagt Kerstin Portugall, die seit 22 Jahren in ihrer Mietwohnung lebt. Noch wird bei ihr nicht modernisiert, aber es gibt bereits Pläne der Vonovia. Krummreich geht es ähnlich. Wie viele andere Bewohner fürchten beide aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt zu werden.

Doch ein Urteil aus Bremen macht der Initiative Hoffnung. Das dortige Landgericht hat vor Kurzem entschieden, dass eine Mieterhöhung von 40 Prozent nach der Sanierung nicht rechtens war, weil die Vonovia nicht ausreichend zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden hatte. Das Urteil birgt laut Mieterverein zu Hamburg auch für Mieter in Steilshoop Chancen.

„Die Mieterhöhungen, die mir vorliegen, genügen den Anforderungen des Bremer Urteils nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg. Die Vonovia möchte zunächst das schriftliche Urteil abwarten. Man gehe jedoch nicht davon aus, dass das Urteil Auswirkungen auf weitere Projekte habe.

Krummreich und Portugal erfahren von dem Urteil beim Treffen der Initiative im Stadtteilzentrum Agdaz. Neben Bewohnern von Vonovia-Wohnungen, sind auch Vertreter des Mietervereins zu Hamburg und des Ortsverbandes der Partei die Linke dabei. Gemeinsam sprechen sie den Ablauf für die Übergabe der Unterschriften durch, die am 19. April im Büro der Vonovia-Vertreterin erfolgen soll. „Ich lasse mir die Butter nicht vom Brot nehmen“, sagt Kerstin Portugall am Ende. Sie sind bereit für den Kampf.

 

Veranstaltungen 

Wir wollen mit Ihnen über die Wohnungskrise in Hamburg bei verschiedenen Events im April und Mai in Hamburg ins Gespräch kommen. Auf Infoveranstaltungen mit dem Mieterverein zu Hamburg erfahren Sie, warum Mieter ihre Eigentümer kennen sollten und wie Sie die Namen herausfinden. Auf Diskussionsveranstaltungen besprechen wir mit Ihnen zentrale Wohnungsthemen. Zur besseren Planung bitten wir um eine kostenlose Anmeldung.